管理员资产评估报告标准样本 弘捷电路(常熟)有限公司管理人 委估资产组合快速变现清算价值的评估报告书 苏东华评报[20××]字第130号 苏州东华资产评估有限公司 二○××年十二月十日 目 录 声 明 资产评估报告书摘要 资产评估报告……
资产评估报告标准样本
弘捷电路(常熟)有限公司管理人
委估资产组合快速变现清算价值的评估报告书
苏东华评报[20××]字第130号
苏州东华资产评估有限公司
二○××年十二月十日
目 录
声 明
资产评估报告书摘要
资产评估报告书
一、委托方、产权持有人简介及报告使用者
二、评估目的
三、评估对象和评估范围
四、价值类型及其定义
五、评估基准日
六、评估依据
七、评估方法
八、评估程序实施过程和情况
九、评估假设
十、评估结论
十一、特别事项说明
十二、评估报告的使用限制说明
十三、评估报告日
十四、评估报告附件
(1) 资产评估结果明细表
(2) 江苏省常熟市人民法院(2009)熟破重字第0001号《民事裁定书》复印件(1页)
(3) 相关产权证明文件复印件
(4) 产权持有人营业执照副本复印件(1页)
(5) 评估机构与委托方签订的资产评估业务约定书(1份)
(6) 参加本次评估人员名单(1页)
(7) 评估机构企业法人营业执照副本(复印件)(1页)
(8) 评估机构资产评估资格证书副本(复印件)(1页)
(9) 参加评估的注册资产评估师资格证书复印件(3页)
声 明
1. 就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的;
2. 注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见;
3. 评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立;
4. 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限;
5. 注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果;
6. 注册资产评估师本人或其业务助理人员对评估对象进行了现场勘察;
7. 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证;
8. 遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任;
9. 注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证;
10. 评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关;
11. 评估报告使用者应当关注评估报告中特别事项可能对评估结论产生的影响并注意评估结论所对应的使用限制条件。
苏州东华资产评估有限公司
二○○九年十二月十日
资产评估报告书摘要
苏州东华资产评估有限公司接受弘捷电路(常熟)有限公司管理人(以下简称委托方)的委托，对委托方委估的资产进行了评估。
1. 根据约定本次资产评估的目的是为委托方确定委估弘捷电路(常熟)有限公司实物资产及土地使用权的快速变现清算价值，为弘捷电路(常熟)有限公司管理人了解委估资产的快速变现清算价值提供价值参考依据。
2. 本次资产评估的对象是委托方委估的资产组合;评估的范围是委托方委估的房屋建(构)筑物、存货及土地使用权、机器设备(不包括融资租赁设备及中新电镀设备制造(深圳)有限公司申请保留物权的设备，即部分一次铜生产设备及二次铜生产设备)。
3. 评估方法：本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则，依据委估资产的实际状况、清算价格标准，以资产处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件为前提，采用清算价格法进行评估。
4. 评估的价值类型为快速变现清算价值。快速变现清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。
5. 本项目评估基准日为2009年9月23日。
6. 委估资产评估值为人民币壹亿壹仟捌佰伍拾玖万柒仟陆佰陆拾柒元玖角玖分RMB118,597,667.99) (见下表) 金额单位：元
编号
科目名称
账面值
评估值
1
固定资产原值
203,388,607.67
231,765,913.24
2
固定资产原值——机器设备
122,841,840.79
149,102,790.00
3
固定资产原值——房屋建筑物
80,546,766.88
75,396,198.24
4
固定资产原值——构筑物
7,266,925.00
5
固定资产净值
180,359,014.02
100,237,061.19
6
固定资产净值——机器设备
106,445,754.48
50,761,214.39
7
固定资产净值——房屋建筑物
73,913,259.54
47,152,788.26
8
固定资产净值——构筑物
2,323,058.54
9
减：固定资产减值准备
2,480,000.00
10
固定资产净额
177,879,014.02
100,237,061.19
11
土地使用权
5,304,069.18
14,807,157.61
12
存货——原材料
2,766,635.40
1,097,756.23
13
存货——产成品
4,234,375.47
354,843.27
14
存货——物料
2,811,055.93
883,838.08
15
存货——车间用备件(账外)
105,125.63
16
存货——低值易耗品(在库)
535,650.48
207,478.92
17
存货——在用低值易耗品(账外)
904,407.06
18
减：存货跌价准备
4,600,000.00
19
存货
5,747,717.28
3,553,449.19
20
在建工程
41,460,073.86
合 计
230,390,874.34
118,597,667.99
注：机器设备中已扣除融资租赁设备;中新电镀设备制造(深圳)有限公司申请保留物权的设备，即部分一次铜生产设备及二次铜生产设备。
7. 按国家现行的有关规定，评估结果适用的有效使用期限为评估基准日后一年。
特别事项说明：
1. 假设弘捷电路(常熟)有限公司管理人委托评估的资产在弘捷电路(常熟)有限公司破产前提下，资产中房屋建筑物、土地使用权及机器设备中的电力设施、中央空调等通用类资产在原地续用，其他实物资产在异地使用或拆除的前提下进行快速处置变现;
2. 本次申报评估的房屋建筑物、土地使用权、机器设备、存货资产中分别存在抵押、融资租赁、寄存等多种物权方面特殊情况，由于目前该些物权事项尚在清理、核实中，至本报告出具日暂不能详细全面披露。
3. 本次评估中建筑面积有房屋所有权证的以房屋所有权证上登记的面积为准，无房屋所有权证的以现场实测面积为准。若评估时点后，经法定房产测绘机构测定的面积数量若发生变化，评估价值应作相应的调整，甚至重估;
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。本报告计价单位为人民币元。
苏州东华资产评估有限公司 法定代表人：
江苏 常熟 评估项目负责人： 中国注册资产评估师
枫林路21号 评估报告复核人：中国注册资产评估师
二○○九年十二月十日
弘捷电路(常熟)有限公司管理人委估资产组合
资产评估报告书
苏东华评报[2009]字第130号
苏州东华资产评估有限公司接受弘捷电路(常熟)有限公司管理人的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的资产进行了评估。本所评估人员按照必要的评估程序，对委估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日2009年9月23日所表现的快速变现清算价值作出了公允反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、产权持有人简介及报告使用者
本评估项目的委托方为弘捷电路(常熟)有限公司管理人。
2009年9月23日，江苏省常熟市人民法院立案受理弘捷电路(常熟)有限公司以不能清偿到期债务，请求通过重整程序拯救企业为由的重整申请。同日依据《中华人民共和国企业破产法》第二条、第七条、第七十条、第七十一条的规定，指定江苏新瑞会计师事务所担任弘捷电路(常熟)有限公司管理人。
产权持有人为弘捷电路(常熟)有限公司，系外商合资设立的有限责任公司，注册资本1500万美元，是一家从事半导体、元器件专用材料(印刷路板)开发、生产、加工，销售自产产品并提供相关今后服务的企业，法定代表人黄玄奎。
2009年9月23日，弘捷电路(常熟)有限公司以不能清偿到期债务，请求通过重整程序拯救企业为由向江苏省常熟市人民法院申请重整。经江苏省常熟市人民法院查明：在国际金融危机的背景下，申请人自2008年9月起订单量锐减，生产流动资金枯竭，并自2009年2月起停产。申请人账面现有资产347319227.35元，难以清偿全部债务317606455.82元。申请人提出的重整理由属实，且被申请人具备重整能力。2009年9月23日，江苏省常熟市人民法院发出了(2009)熟破字第0001号《民事裁定书》。
本评估报告使用者为：弘捷电路(常熟)有限公司管理人。
资产评估委托方以外的其他评估报告使用者为：本次拟进行企业破产清算而必须涉及的各相关利益方及按法律法规规定需报送的相关部门。
二、评估目的
根据约定本次资产评估的目的是为委托方确定委估弘捷电路(常熟)有限公司实物资产及土地使用权的快速变现清算价值，为弘捷电路(常熟)有限公司管理人了解委估资产的快速变现清算价值提供价值参考依据;
二、 评估对象和评估范围
本次评估的对象是资产组合;评估的范围是委托方委估的房屋建(构)筑物、存货及土地使用权、机器设备(不包括融资租赁设备及中新电镀设备制造(深圳)有限公司申请保留物权的设备，即部分一次铜生产设备及二次铜生产设备)。具体账面 情况如下：
金额单位：元
编号
科目名称
账面值
1
固定资产原值
203,388,607.67
2
固定资产原值——机器设备
122,841,840.79
3
固定资产原值——房屋建筑物
80,546,766.88
4
固定资产原值——构筑物
5
固定资产净值
180,359,014.02
6
固定资产净值——机器设备
106,445,754.48
7
固定资产净值——房屋建筑物
73,913,259.54
8
固定资产净值——构筑物
9
减：固定资产减值准备
2,480,000.00
10
固定资产净额
177,879,014.02
11
土地使用权
5,304,069.18
12
存货——原材料
2,766,635.40
13
存货——产成品
4,234,375.47
14
存货——物料
2,811,055.93
15
存货——车间用备件(账外)
16
存货——低值易耗品(在库)
535,650.48
17
存货——在用低值易耗品(账外)
18
减：存货跌价准备
4,600,000.00
19
存货
5,747,717.28
20
在建工程
41,460,073.86
合 计
230,390,874.34
上述账面价值为： 2009年9月23日，评估人员进入评估现场时企业财务提供的财务账面数据，。
1、存货：该公司的存货包括原材料、产成品、物料、在库低值易耗品。①原材料主要包括公司外购的基板、铜箔、及PP等均为公司原正常生产周转用材料，分别存放于公司基板仓库、冷藏仓库等;②产成品主要包括电路板及其样品,存放在成品仓库;③物料主要为车间用的物料，如钻头、铣刀及化学试剂等，分别存放于物料及化学品仓;④低值易耗品(在库)主要为车间用小物品及办公用品等，存放在低值易耗品仓、总务仓、MIS仓。
2、房屋建筑物：该公司的建筑物位于江苏省常熟东南经济开发区东南大道8号，共29项，其中房屋14项、构筑物15项。主要房屋中，有房屋产权证的房屋有：南北门卫、主车间、办公楼、综合楼、研发楼、化学品库、污水车间，建筑面积为48409.58m2，房屋所有权证号分别为熟房权证古里字第00001081号、熟房权证古里字第00000917号。
无房屋产权证的房屋有：地上地下消防泵房、配电间、自行车棚、污水处理房附房、车间顶彩钢板房，建筑面积为893.13m2。
构筑物主要为砼道路及场地、砖围墙、钢围墙、草坪、路灯、水池等。
3、机器设备：该公司机器设备共包括826项。设备主要分布于弘捷电路(常熟)有限公司厂区内工务环安课、工务仪电课、工务机械空调、制造内外层课、制造棕化压合课、制造钻孔课、制造电镀课、制造防焊课、制造化金课、制造文字成型课、制造电测成型课、生管出货课、工程制程设计课，及公司办公大楼各科室、后勤部门。公司主要设备为以生产柔性电路板为主专用配套生产线。公司另有输配电系统、水处理系统，锅炉加热系统，冷却系统及液化气站等公用设施及部分办公用设备、电子设备及运输设备等.设备大多为近几年购置，已停产一段时间，设备维护保养一般，总体成色良好。
4、在建工程：该公司在建工程包括土建工程、设备安装工程(见明细表)。
5、土地使用权：该公司土地使用权位于常熟东南开发区东南大道，权证号为常国用(2007)字第000376号，土地登记面积60024m2终止日期为2056年12月30日，使用权类型为出让，用途为工业，地号200700376，该宗地已抵押给中国建设银行股份有限公司常熟支行，他项权利价值为人民币945万元，设定日期为2007年4月25日，存续期限为2009年4月25日，土地他项权利证明书为常押他项(2007)字第538号。
上述资产的评估范围与委托评估的范围一致。
四、价值类型及其定义
根据本次评估特定目的，本次评估选取的价值类型为快速变现清算价值。快速变现清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是2009年9月23日。
本项目的评估基准日根据委托方要求而确定。
评估中所采用的价格标准，均为评估基准日的标准。
六、评估依据
(一)行为依据
1、江苏省常熟市人民法院(2009)熟破字第0001号《民事裁定书》。
(二)法律依据
1. 参照国家国有资产管理局国资办发[1996]23号关于转发《资产评估操作规范意见(试行)》的通知;
2. 《中华人民共和国公司法》及相关的法律、法规;
3. 《中华人民共和国企业破产法》;
4. 《企业会计准则》及国家有关财务会计的法律、法规;
5. 江苏省机械工业厅《设备完好标准 JB/nJ015-90》和国家有关的行业专用设备完好等级标准;
6. 《中华人民共和国海关进出口税则》;
7. 《中华人民共和国土地管理法》;
8. 《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》;
9.《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
10.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
11.《城镇土地估价规程》;
12、江苏省国有土地管理局颁发的《江苏省城镇土地定级估价实施细则》;
13.国家质量监督局、中华人民共和国建设部联合发布《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。
(三)准则依据
1.《资产评估准则--基本准则》;
2.《资产评估职业道德准则—基本准则》;
3.《资产评估准则—评估报告》;
4. 《资产评估准则—评估程序》;
5.《资产评估准则—不动产》;
6.《资产评估准则—机器设备》;
7.《资产评估准则—业务约定书》;
8.《资产评估价值类型指导意见》;
9.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(2003/3/1)。
(四)权属依据
1.房屋所有权证、国有土地使用权证及土地他项权利证书;
2.重要资产购置合同或发票;
3.其他资产权属证明文件。
(五)取价依据
1、《全国统一建筑工程基础定额江苏省估价表》(2004年);
2、《江苏省建筑与装饰工程计价表》(2004年);
3、《江苏省安装工程计价表》(2004年);
4、《关于确定2008年度苏州市房屋基本重置价格的通知》;
5、《2009年机电产品报价手册》;
6、《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算结算》;
7、《计算机世界》;
8、《资产评估常用数据与参数手册》;
9、有关生产经营单位咨询价;
10、委托方提供的资产评估申报表;
11、委托方提供的有关设备购置合同、财务原始凭证;
12、评估人员经过现场勘察收集的资料;
13、本公司收集的其他资料。
七、评估方法
根据本次评估对象的特点与评估目的，本次评估采用清算价格法进行评估。
清算价格法是指企业由于破产、抵押或其他原因，要求在一定期限内将企业或资产变现，在清算时预期出卖资产可收回的快速变现价格，即以清算价格为标准。评估人员先对评估对象采用适当的方法进行评估测算得出其公允价值，然后考虑在面临清算状态下的市场因素、个别因素及资产特点等情况后得出的变现系数，最后扣除清算处置预计需交纳的各种税金、交易费用后得到的预计可回收净额。
清算价值=资产公允价值×快速变现系数-预计应交纳税金-预计交易费用
(一)存货评估方法
存货：该公司的存货包括原材料、产成品、物料、在库低值易耗品。评估结果如下：
编号
科目名称
评估价值
备注
存货表1
原材料
1,097,756.23
存货表2
产成品
354,843.27
存货表3
物料
883,838.08
存货表4
车间用备件(账外)
105,125.63
存货表5
在用低值易耗品(在库)
207,478.92
存货表6
在用低值易耗品(账外)
904,407.06
存货合计
3,553,449.19
1、首先按市场法得到各类存货的公允价值。
评估人员首先对存货进行全面清查盘点，在对存货进行盘点的同时，详细了解存货的品质状况和适销、适用情况。
原材料：主要包括公司外购的基板、铜箔、及PP等均为公司原正常生产周转用材料，分别存放于公司基板仓库、冷藏仓库等;经核查除冷藏仓因停电导致PP板报废，其余为正常生产使用的原材料，根据清查核实后的数量乘以现行市场不含税购买价以确定其公允价值。
产成品：主要为印刷电路板及其样品,存放在成品仓库;经核查，样品、退库及报废板不能对外销售，只能按报废价评;正常销售的，根据清查核实后的数量乘以成本及现行不含税售价孰低确定其公允价值。
物料：主要为车间用的物料，如钻头、铣刀及化学试剂等，分别存放于物料及化学品仓。经核查，因冷藏仓停电导致干膜及油墨报废，化学试剂中过期的也作报废处理。其余物料根据清查核实后的数量乘以现行不含税市场价确定其公允价值。
低值易耗品(在库)：主要为车间用小物品及办公用品等，存放在低值易耗品仓、总务仓、MIS仓。经核查均能实现正常使用，根据清查核实后的数量乘以现行不含税市场价确定其公允价值。
另评估人员根据实地盘点，车间用备件(账外)根据清查核实后的数量乘以现行不含税市场价确定其评估值;车间用低值易耗品(账外)按重置成本法确定其公允价值。
2、根据存货中各项资产的特点分别确定快速变现系数。
快速变现系数=市场因素修正系数×个别因素修正系数
市场因素修正系数=市场成熟度修正系数×市场条件差异修正系数×市场敏感性修正系数×市场消费心理修正系数
个别因素修正系数=资产通用性修正系数×资产的独立性和可分割性修正系数×资产规模及体量和价值量修正系数×资产性能修正系数×资产质量修正系数。
3、交易费用的影响因素较多，根据本次委估资产的规模及特点确定其交易费用率为变现金额的3%。
5、清算价值=资产公允价值(不含增值税)×快速变现系数-预计交易费用。
故存货合计评估值为3,553,449.19元。
(二)固定资产评估方法
1.房屋建筑物
一) 概况
本次评估的弘捷电路(常熟)有限公司的建筑物位于江苏省常熟东南经济开发区东南大道8号，共29项，其中房屋14项、构筑物15项。
主要房屋中，有房屋产权证的房屋有：南北门卫、主车间、办公楼、综合楼、研发楼、化学品库、污水车间，建筑面积为48409.58m2。
无房屋产权证的房屋有：地上地下消防泵房、配电间、自行车棚、污水处理房附房、车间顶彩钢板房，建筑面积为893.13m2。
构筑物主要为砼道路及场地、砖围墙、钢围墙、草坪、路灯、水池等。
二) 评估价值的形成
⑴ 采用重置成本法得到评估对象的公允价值。
重置成本法：是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
⑴ -1.重置成本的确定：
房地产的重置成本是假定于评估基准日重新建造或购置与被评估资产相同或相似的全新资产所需的各种合理费用，主要包括以下内容：
A：工程费用：
主要包括以下内容：
建筑安装工程费：
根据现行江苏省建筑与装饰工程计价表及现行江苏省建筑安装工程估价表，同时考虑到工程材料现行市价对材料进行补价，对历史资料不全的建筑物，根据实地测量的数据，按现行取费标准，参照现行苏州市房屋基本重置价确定。
建筑水电工程费：
指初始建造时直接附属于且服务于房屋的用水、消防、照明、动力、弱电等基本电力及通讯设施的管线费用，但不包括变配电等工程。
装饰工程费：
主要指各建筑物的不属于建筑安装范围的室内外装饰装潢工程，此项根据各单体实际装饰状况结合目前的市场价格综合估测后确定。
B：前期专业费用：
包括前期测量、勘察设计、监理费、办证费，区内局部三通一平及建筑垃圾清运费等;
C：建设单位管理费：
是指建设单位在房屋建筑时所发生的工程项目管理费用。
(1)-2成新率的确定:
成新率=(寿命年限-已使用年限)÷寿命年限×(1+调整系数)×100%;
其中：A、寿命年限参照财政部颁发的固定资产分类折旧年限;
B、调整系数由评估人员根据房屋之结构情况、使用状况确定。
(1)-3重置成本法评估值=重置成本×成新率
⑵ 确定快速变现系数
快速变现系数=市场因素修正系数×个别因素修正系数
市场因素修正系数=市场状况修正系数×市场条件修正系数×市场消费心理修正系数
个别因素修正系数=用途专业化(通用性)修正系数×房屋结构形式及质量修正系数×价值量大小系数×区位条件修正系数×资产独立性/可分割转让性修正系数×开发程度修正系数
(3)应交纳税金：房屋建(构)筑物转让需交营业税、土地增值税、印花税，综合考虑确定此税率为8.05%。
⑷交易费用：其影响因素较多，根据本次委估资产的规模及特点,确定对有证房屋其交易费用率为变现金额的2.5%，对无证房屋及构筑物为变现金额的2.0%。
⑸清算价值=公允价值×快速变现系数-预计应交纳税金-预计交易费用。
2.设备
一)概况
1)该公司机器设备共包括826项。设备主要分布于弘捷电路(常熟)有限公司厂区内工务环安课、工务仪电课、工务机械空调、制造内外层课、制造棕化压合课、制造钻孔课、制造电镀课、制造防焊课、制造化金课、制造文字成型课、制造电测成型课、生管出货课、工程制程设计课，及公司办公大楼各科室、后勤部门。全厂成品年产量为360万平方英尺电路板。
公司另有输配电系统、水处理系统，锅炉加热系统，冷却系统及液化气站等公用设施及部分办公用设备、电子设备及运输设备等.设备大多为近几年购置，已停产一段时间，设备维护保养一般，总体成色良好。
2)日常设备维护保养由操作人员进行，维修人员进行全公司巡检、维修。设备维护保养按该公司《设备管理规程》及江苏省机械工业厅的有关设备维护保养标准执行。
二)评估价值的形成
⑴ 采用重置成本法得到评估对象的公允价值。
公允价值=重置价格×成新率
(1)-1.重置成本的确定
机械、电子设备重置成本的确定
重置成本=设备购置价格+运杂费+安装调试费
①购置价格的确定
a.根据评估基准日的现行市场价格,在设备功能、型号相同或相等的条件下，根据替代性原则，选择较低的市场价格做为委估资产的购置价;
b.对于技术进步较快的设备，考虑委估设备的性能特点确定购置价;
c.对于技术落后淘汰产品，充分考虑其技术性贬值确定购置价。
②运杂费的确定
根据本次委估设备的特点确定运杂费率取值范围为1%-3%，对于单价高、体积小、重量轻、交通方便、距离较近者取低值，反之则取高值。
③安装调试费的确定
设备安装调试费率为根据设备的特点、重量、安装调试的难易程度等因素由《设备安调分类表》中选取。
对于无需安装调试的或安装调试费直接计入成本的设备此项费率值为零。
(1)-2.成新率的确定
在经济使用年限内的设备
根据评估人员对各类设备的实际勘察结果，结合年限法综合确定，重要设备还根据现场实测的有效作业率加以修正。
⑵ 确定快速变现系数
快速变现系数=所处行业状况修正系数×市场需求修正系数×处置时间限制修正系数×使用方式修正系数×通用性修正系数×停用时间长短修正系数×拆除影响程度修正系数
⑶ 应交纳税金：因机器设备为2009年1月1日前购买的，转让需交增值税，税率为2%。
⑷ 交易费用：其影响因素较多，根据本次委估资产的规模及特点确定其交易费用率为变现金额的2.5%。
⑸ 清算价值=公允价值×快速变现系数-预计应交纳税金-预计交易费用。
3.在建工程评估方法：
本次评估弘捷电路(常熟)有限公司管理人申报账面值41460073.86元。主要包括土建工程及设备安装工程，均已完工，故转入固定资产评估。
(三)土地使用权评估
(1)待估宗地概况
1.土地位置状况
1.1宗地位置：常熟东南开发区东南大道。
1.2宗地用途：土地登记用途为工业用地，现状用途为工业用地。本次评估设定的用途为工业用地。
1.3宗地四至：北至规划道路，南至东南大道，西至农用地，东至园区道路。
1.4宗地面积：土地登记面积60024m2，本次评估的土地面积为60024m2。
1.5地号：200700376
1.6图号：200700376
1.7国有土地使用证编号：常国用(2007)字第000376号。
1.8土地权属性质：出让。
2.土地权利状况
2.1土地所有权：待估宗地的土地所有权属国家所有。
2.2土地使用权：弘捷电路(常熟)有限公司以出让的方式取得待估宗地国有土地使用权，领取了待估宗地国有土地使用证.终止日期为2056年12月30日。
2.3土地他项权利：该宗土地已设定土地抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司常熟支行，抵押面积60024m2，他项权利价值为945万元。土地他项权利证编号为：常押他项(2007)538号。
3.土地利用状况
待估宗地内建筑物建成使用，土地利用强度一般。
(2)评估价值的形成
1.基本公式：公允价值=重置成本×使用年限修正系数;
2.重置成本的确定：
土地使用权的重置成本是假定于评估基准日重新购置与被评估资产相同或相似的全新资产所需的各种合理费用，主要包括以下内容：
A：土地取得费用：
根据现行常熟市工业用地的通常出让价加上取得交纳的税费及管理费等;
B：土地开发费用：
指将生地开发至目前可利用状态所发生的合理费用。本项目中，主要包括场地填土、土质改善等费用，而五通一平、上下水等费用列入建(构)筑物中进行评估。
C：使用年限修正系数：
根据已使用年限和国家规定的最高出让年限用公式[1-1/(1+R)N ]/ [1-1/(1+R)M ]进行计算，式中R为平均土地收益率，N为宗地剩余可使用年限，M为国家规定的最高出让年限。
3： 确定快速变现系数
快速变现系数=市场因素修正系数×个别因素修正系数
市场因素修正系数=市场状况修正系数×市场条件修正系数×市场消费心理修正系数
个别因素修正系数=用途专业化(通用性)修正系数×价值量大小系数×区位条件修正系数×资产独立性/可分割转让性修正系数×开发程度修正系数。
4 应交纳税金：土地转让需交营业税、土地增值税、印花税等，本次测算取其税率为8.05%。
5 交易费用：其影响因素较多，根据本次委估资产的规模及特点统一选取其交易费用率为变现金额的2.5%。
6 清算价值=成本法公允价值×快速变现系数-预计应交纳税金-预计交易费用。
八、评估程序实施过程和情况
(一)接受委托
1、本所收到委托要约后，首先安排评估人员明确评估业务基本事项，确定包括委托方和评估报告使用者、评估目的、评估基准日、评估对象和范围及适用的价值类型等。
2、根据本所人员结构和业务能力，接受委托要求，并根据本次评估的特定目的，与委托方签订资产评估业务约定书。
3、评估人员根据项目的具体情况，拟定评估方案，选择评估方法，配备专业评估人员，计划时间进度;同时，根据评估工作需要，提请资产占有方安排资产清查核实、填写各类资产清查评估明细表、准备评估所需的技术资料等评估前的各项准备工作。
(二)资产清查
了解企业经营状况和委估资产的历史及现状，指导资产占有方清查资产，并根据清查结果，辅导企业填报资产评估申报表。同时收集整理相关资料，并对相关资料进行验证。
评估人员在首次进行资产清查时，公司财务对一些已发生的经济业务尚未进行账务处理，我们未能以公司财务部门提供的资产清单进行清查核实，而是以各实物资产具体存放地点提供的清单进行清查核实;期后随着项目的进展，应各方要求需对账面数据与清查结果进行核对，经核对实际清查资产的状态与财务部提供的清单状态存在差异，因而产生很多实际清查的资产无账面价值，有帐面价值的资产无实物。所以，评估人员在清查过程中按各实物资产具体存放地点进行了实地盘点与核对，以实际清查盘点后实物资产清单作为评估的基础;所以目前评估明细表中列示的企业帐面价值与实物资产清单及评估结果难以形成一一对应的关系。
(三)评定估算
根据评估申报表的内容，进行现场勘察与鉴定，对资产状况进行查看、记录，并与资产管理和使用人员进行交谈，了解资产使用、维护、管理状况。查阅审核委估资产的产权证明文件、设备购置发票合同等资料。根据委估资产的实际状况和特点，结合评估目的，确定各类资产的评估方法，并开展市场调研、价格咨询收集工作，对资产进行评估测算。
(四)评估汇总
对各类资产的初步评估结果进行汇总，并对评估结论进行分析、调整，确认没有重评、漏评等现象。根据评估情况撰写评估说明，并进行内部复核、修改和完善。
(五)提交报告：制作、校对和完善资产评估报告书，在与委托方取得一致意见后，向委托方签发、提交评估报告书。
九、评估假设
1.假设弘捷电路(常熟)有限公司管理人提供的评估申报资料和其他各项基础资料均真实可靠;
2. 假设弘捷电路(常熟)有限公司破产;
3.假设弘捷电路(常熟)有限公司管理人委托评估的资产中房屋建筑物、土地使用权及机器设备中的电力设施、中央空调等在原地续用，其他实物资产在异地使用的前提下快速处置变现;
4.受条件限制，在本次现场清查时，企业已停产一段时间，对委估资产的勘察均只能在静态下进行。在本次评估时假设已达到可使用状态的资产能正常使用;
5.假设国家现行的信贷、利率、汇率及市场行情无重大变化;
6.假设无人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。
十、评估结论
经评估，在评估基准日2009年9月23日，委估资产评估值为人民币壹亿壹仟捌佰伍拾玖万柒仟陆佰陆拾柒元玖角玖分RMB118,597,667.99) 金额单位：元
编号
科目名称
账面值
评估值
1
固定资产原值
203,388,607.67
231,765,913.24
2
固定资产原值——机器设备
122,841,840.79
149,102,790.00
3
固定资产原值——房屋建筑物
80,546,766.88
75,396,198.24
4
固定资产原值——构筑物
7,266,925.00
5
固定资产净值
180,359,014.02
100,237,061.19
6
固定资产净值——机器设备
106,445,754.48
50,761,214.39
7
固定资产净值——房屋建筑物
73,913,259.54
47,152,788.26
8
固定资产净值——构筑物
2,323,058.54
9
减：固定资产减值准备
2,480,000.00
10
固定资产净额
177,879,014.02
100,237,061.19
11
土地使用权
5,304,069.18
14,807,157.61
12
存货——原材料
2,766,635.40
1,097,756.23
13
存货——产成品
4,234,375.47
354,843.27
14
存货——物料
2,811,055.93
883,838.08
15
存货——车间用备件(账外)
105,125.63
16
存货——低值易耗品(在库)
535,650.48
207,478.92
17
存货——在用低值易耗品(账外)
904,407.06
18
减：存货跌价准备
4,600,000.00
19
存货
5,747,717.28
3,553,449.19
20
在建工程
41,460,073.86
合 计
230,390,874.34
118,597,667.99
十一、特别事项说明
1、 本次评估的机器设备，我们对其进行了现场勘查，但我们的勘查仅局限于对该等资产可见部位的观察和感知，通过了解其运行使用、维护保养等情况，结合评估人员的专业经验来判断该等资产的状况和成新因素，我们也力图搜集可获得的有关资料来佐证我们的判断，但我们并未对设备进行相关技术检验和测试。同时，我们也需向委托方及可能获准阅读此评估报告书的其他相关方面申明，我们并不是执行专业检测的机构和人员。因此除非有迹象及证据支持，我们无法对该等资产是否出现内部材料低劣化、强度降低等损害提出意见。如果委托方认为必要，我们建议委托方聘请专业公司承担该等事项，并将有关鉴定结果提供给我们，我们将依据该结果调整我们的评估结论。
2、评估基准日后、评估报告有效期内，资产数量或质量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。若资产价值类型或价格标准发生变化并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值;
3、此评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，确定的资产快速变现清算价值，没有考虑将来可能承担的特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
4、本次申报评估的房屋建筑物、土地使用权、机器设备、存货资产中分别存在抵押、融资租赁、寄存等多种物权方面特殊情况，由于目前该些物权事项尚在清理、核实中，至本报告出具日暂不能详细全面披露。机器设备物权情况为：A.融资租赁机器设备中有51项，不在本次评估范围内。B.中新电镀设备制造(深圳)有限公司申请保留物权的设备(部分一次铜生产设备及二次铜生产设备)不在本次评估范围内。C.从国睿公司购入的PCB钻孔机等36台机器设备物权存在争议，评估值为 8,796,306.36 元(在评估明细表中已标注)。
5、对本次评估中涉及海关监管的设备，如果发生转让的行为，则可能需补交相应的关税和增值税，但因其含在流水线中，不能将其同国内采购的设备明确分列，故只能笼统按2%计算补交的增值税。特提请报告使用者注意。
6、本次评估的资产以弘捷电路(常熟)有限公司管理人申报的资产范围为基础，以现场实际清查盘点位于常熟厂区的实物资产清单为准，不包括该公司存放于外地的资产，同时，对于清查盘点后的实物资产的权属状况未进行核实。
十二、评估报告的使用限制说明
1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途;
2、评估报告只能用有评估报告载明的评估报告使用者使用;
3、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规业以及相关当事方另有约定的除外
4、评估报告的使用有效期，通常为自评估基准日到经济行为实现日一年内有效。当市场条件或资产状况发生重大变化时，评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值，评估结论失效，应重新评估。
十三、评估报告日
本评估报告提出日期为2009年12月10日。
十四、评估报告附件
(1) 资产评估结果明细表
(2) 江苏省常熟市人民法院(2009)熟破重字第0001号《民事裁定书》复印件(1页)
(3) 相关产权证明文件复印件
(4) 产权持有人营业执照副本复印件(1页)
(5) 评估机构与委托方签订的资产评估业务约定书(1份)
(6) 参加本次评估人员名单(1页)
(7) 评估机构企业法人营业执照副本(复印件)(1页)
(8) 评估机构资产评估资格证书副本(复印件)(1页)
(9) 参加评估的注册资产评估师资格证书复印件(3页)
苏州东华资产评估有限公司 法定代表人：
江苏 常熟 评估项目负责人： 中国注册资产评估师
枫林路21号 评估报告复核人：中国注册资产评估师
二○××年十二月十日