专家热议房企合伙人制度

2015专家热议房企合伙人制度

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志：

　　原分配方式不足以留住房地产高端人才

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志认为：“房地产发展到现在的阶段，人才流失比较严重，原来的分配方式已经不足以留住房地产的高端人才。另一方面，房地产经营现在陷入困难，合伙人制度带来的高额奖励能够激发员工潜能。其次，目前房地产项目情况现在出现了差别，不是所有的房地产项目都是盈利的。企业从分散风险的角度考虑，也愿意去推出合伙人制度。这是一个积极的尝试。”

　　广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬：

　　房企推行合伙人制度拟定标准是关键

　　广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬接受新华网采访时指出：“房企推行合伙人制度是一种阶段性的制度，也是合理现象。但在制度上要注意建立退出机制、健全从开发到销售的合伙人团队统一性。还有在操作项目跟投制度时，如果建立了团队竞聘制，竞聘标准和竞聘条件及公司投入的标准如何拟定也非常关键。”

　　另一方面，黄韬认为合伙人制度的推出与目前市场上资金的状况等没有直接关系。“只能说房企发展到某个阶段，像万科走了很多管理层，可能要改变一些激励的方式方法而已。”他说。

　　同时，黄韬对于合伙人制度的具体操作方式有着一定担忧。“一是有的企业在拿地、规划部分可能不是叫营销团队去做，到了销售这一块才是营销团队去做。那么这个营销团队去负责就比较困难了，不是从头到尾的跟，像这样的跟投制度上是有缺陷的。至少我认为的跟投必须要从头到尾开始。二是有企业已经开始就合伙人团队成员开展竞聘，那么当中竞聘的条件是否合理?比如说，你想做是否肯定有的做?或者竞聘条件及公司的投入是否相对应?竞聘的标准是谁来拿?这个也很关键。”他补充道，“比如一个项目大家都不看好，但有个人就说我来做我有信心，是否凭借这两句话就可以给他做呢?也要建立能力考察标准。”

　　龙辕资本研究部总经理朱欣苑：

　　合伙人制度分散房企风险

　　龙辕资本研究部总经理朱欣苑告诉记者：“从整个行业大趋势看出，增长速度已不可避免的出现了下滑，因此对于每个项目的内部管控及成本控制精细化管理要求更高，项目跟投可以对此作出制度性保障。股份激励则是站在更高层面，要求人和公司共同成长，是以公司的角度去看的，适用于可以和公司长期发展、对公司做出了比较大贡献的人。合伙人制度是适应当前环境下的决策，也是企业保证自己稳健发展做的选择。针对单个项目来说，项目结束，合伙公司也就结束，并不会冲击整个股份制公司的发展。如果是在房地产环境非常好的时候，也就不需要推行这个制度了。”

　　朱欣苑认为，从企业治理结构来说，推股权激励是公司在发展过程当中的比较有效的方式：“比如现在国企的混合所有制改革或是上市公司推股权激励计划等，都是在公司治理结构上能够有更好的制度推动因素，让公司的成长更稳健。”

　　朱欣苑认为，合伙人制度的推出与大环境有关。“结合房地产行业来说，整个行业大趋势已经不可避免的出现增长速度的下滑。那么每个项目要想有更好的赢利点，对内部管控及成本控制的精细化管理就要求更高。项目跟投、利益捆绑的方式让项目的成本控制以及利润能够得到更好的制度性保障，这是有利于房企的。实行这种项目的合伙人跟投制度，能在一定程度分散风险，让项目的操作人来一起做风险共担。”

　　她指出，对比股份激励与项目跟投两种合伙人方式可以看出，股份激励是站在更高的层面，要求人和公司共同成长，是以公司的角度去看的。“项目跟投更侧重于单个的项目，一个公司会有很多项目，每个项目的情况和盈利能力是不同的。项目跟投并不是捆绑了人和公司，只是捆绑了人和项目，保证每一个参与到项目当中的人与项目属于风险共担，收益共享的状态。股权激励更多的是奖励和公司可以长期发展的、对公司的发展做出了比较大的贡献的人。”

　　朱欣苑表示，合伙人制度适应当下情况，是企业要去保证自己的稳健发展来做的选择，并不会冲击整个股份制公司的发展。“针对单个项目来说，这个项目结束，这个合伙公司也就结束了。作为整个房企来讲，股份制房企是永续经营的主体。如果房地产环境非常好的时候，也不需要合伙人制度了。”

　　克尔瑞房价分析师李权基：

　　推行合伙人制度是房企的人才战略

　　克尔瑞房价分析师李权基认为推行合伙人制度是房企的一个人才战略。“房地产行业由之前是一个’黄金利润时代’转入到了现在的’白金利润时代’，开发商觉得人才这一行业里变得比以前更加重要，因此把部分股权下放以留住一些高端人才。”

　　“另外，这种制度也有利于提高效率，从架构来看，合伙人充当了”决策者”的角色，因此在项目开发上减少了一定的时间成本。此外，从资金方面来说，也会吸引合伙人的部分资金注入到项目。”李权基表示。

　　“股权下放，也意味着员工也要开始承担一定的风险，而对于强迫性的要求员工入股的合伙人制，也有可能会使得部分人才流失。”李权基认为。

　　而对于这种制度是否会成为一种趋势，李权基则表示，对于抗压性较强的龙头房企来讲，这已是一种趋势，中小房企还将处于一种观望的态度。

　　合富辉煌首席分析师龙斌：

　　合伙人制有利充分调动核心管理运作团队的积极性

　　合富辉煌首席分析师龙斌在接受记者采访时说道：“大家都认为现当下楼市并不理想，房企实施合伙人制也许是收到外力推动，但个人认为并不是最重要的原因。最重要的目的还是充分调动核心管理运作团队的积极性，也可以间接地说是把项目和员工的利益捆绑在一起，让员工一起来分担收益或者损耗，是企业发展内部的需求。此外，其表示实行合伙人制也将促使房企拿地更加趋于谨慎。(新华房产调查记者 李庆招 张筱姝)