销售合同案例分析

销售合同案例分析

　　现今很多公民的维权意识在不断增强，合同的地位越来越不容忽视，合同是企业发展中一个非常重要的因素。那么我们拟定合同的时候需要注意什么问题呢？以下是小编整理的销售合同案例分析，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

　　案例分析1：

　　一、定义

　　1、“供方”指乐和琴弓坊；

　　2、“需方”指供方购买乐和琴弓坊产品或服务的具有法律行为资格的自然人或法人；

　　3、“销售合同”指供方向需方出售产品或服务的合同，所有合同自动包含本条款的所有条件。

　　二、合同成立

　　1、销售合同自下列情形之一发生时（以最早发生者为准）即成立：

　　a、需方以信件、传真等方式接受供方报价时；

　　b、供方书面或口头接受，并产品装运时。

　　2、需方代理出售供方的产品或提供的服务时，必须服从本条款。本条款构成代理销售合同不可分割的部分，需方同意受其约束。

　　三、定单、价格和付款

　　1、所有有规定期限的书面报价在报价单规定的期限有效。供方作出的口头报价或没有规定期限的书面报价单的有效期,仅截至作出报价的当日24时为止。

　　2、产品或服务的最终价格、付款条件和配在销售合同内书明，所有的价格均为福州fob价。

　　3、除非供方已明确书明付款条件，否则产品或服务的全部货款应在产品或服务实际交付前付清。在全部款项付清前，供方有权暂停或取消交付产品或服务。对供方已交付的产品或服务，供方保留要求立即付款的权利。

　　四、交付

　　1、供方应在交付期内将产品交付给需方指定的处于交付地点的指定人士。

　　2、指定人士、交付地点和交付期均应在销售合同书明确指定，并经供方同意。

　　五、产品的接受

　　产品送达交付地点并经指定人士签收，或在无指定人士的情况下，供方可同意需方凭企业公章或其它法定授权章收货，产品的交付已告结束，即视为已获需方接受。

　　六、责任

　　1、供方出具的销售印刷品、报价单、价格表、订单确认书、发票或其它文件和资料的打萤⑹樾椿蚱渌的错漏可以更正，且供方对此类错误不承担任何责任。

　　2、一方违约后，另一方可以要求违约方给与赔偿。

　　七、管辖法律

　　本条款受中华人民共和国法律管辖并按其解释。与本条款有关的争议应尽可能由双方友好协商解决。如争议无法经协商解决，则任何一方均可向供方所在地拥有管辖权的人民法院提请诉讼。

　　八、一般规定

　　除非双方另有书面约定，销售合同的修改或变更必须以书面形式提出，并经签字或加盖法定授权章确认后方能生效。

　　案例分析2：

　　突破租赁合同的相对性原则，需要从合同主体、责任分配两个角度进行分析。从合同主体看，“售后包租”合同中，商品房销售公司与承租公司在房屋租赁广告宣传、合同签订的时间、场所、参与人等方面，均存在合作经营关系，对外足以让购房者产生房产销售公司和租赁公司系“共同经营体”的认识；从责任分配角度看，共同经营体均具有独立的财产，但内部又具有一定的关联性，作为共同经营体的一个或几个成员对外发生债务责任时，应承担连带清偿责任。

　　法院查明案情：2016年11月27日、12月11日，原告与被告博腾公司签订浙江省商品房买卖合同两份，载明原告向被告博腾公司购买龙马春天大厦第4幢09号、08号房屋；2016年11月27日、12月11日，原告与锋颖公司在绍兴龙马春天售楼处签订租赁合同两份，载明：原告已向博腾公司购买位于龙马春天4号楼09号、08号，原告在购买时房屋已出租给锋颖公司，租期5年，并约定了五年的租金金额及制服方式，租赁合同第六条均约定：如锋颖公司逾期支付租金，每逾期一日按支付年租金的万分之三日违约金赔偿。如锋颖公司单方面擅自解除合同或逾期3个月以上支付租金，则按3倍年租金赔偿违约金。双方还对其他事项进行了约定。

　　另查明，龙马春天房屋业主曾于2020年5月12日向浙江省统一政务咨询投诉举报平台反映：龙马春天的开发商宣传可以包租5年，但2020年4月22日开发商单方面告知不再租赁，要求提前解除合同，认为存在虚假宣传等。龙马春天房屋业主于2020年5月25日收到短信载明：因受各种因素影响，锋颖物业管理有限公司欲解除租赁关系，请收到本通知后于工作日来龙马春天售楼处协商取消租赁合同关系的事宜，或与锋颖物业管理有限公司委托人朱某达，龙马春天大厦办事人员小文联系。另从原告提供的视频资料中反映，龙马春天房屋业主多次前往龙马春天售楼处协商案涉房屋租赁问题，均由朱某达出面处理，朱某达还在新闻媒体“1818黄金眼”栏目采访时表示其本人就是开发商，并参与了案涉房屋租赁合同签订过程等。

　　再查明，租赁合同约定，锋颖公司应于2020年5月1日支付2019年10月1日至2020年9月30日第三期的半年租金，该租金尚未支付；锋颖公司已于2019年2月18日注销；龙马春天售楼处曾发布宣传：案涉房屋“稳租5年、即买即赚”、“小投资、大回报，稳租5年，另享50%契税补贴”等。

　　法院认为：法院生效裁判认为，原告与锋颖公司签订房屋租赁合同未违反国家法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务，享有合同权利。关于具体责任的确定：

　　1、租赁合同约定2020年5月1日应支付半年的租金，现被告锋颖公司未按约履行，故对原告要求支付租金的主张予以支持；

　　2、原告还主张逾期付款违约金及违法解除租赁合同违约金，被告博腾公司、朱某达均答辩违约金过高，认为违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合予以确定，结合本案实际情况，酌情调整为自2020年5月2日起至实际付清日止按2020年6月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍计算违约金。原告还主张被告博腾公司承担连带清偿责任，亦是本案争议焦点，审理认为，虽然被告博腾公司并非租赁合同的合同签订相对方，但其对外行为足以让购房者产生其系共同经营体的认识。因此，对原告要求被告博腾公司承担连带清偿责任的主张予以支持。原告还要求被告朱某达承担责任，认为朱某达在案涉房屋租赁纠纷处理过程中，均是作为被告博腾公司的法定代表人身份进行协商，其相关陈述均应作为职务行为予以认定，原告并未提供充分的证据证明朱某达作为个人应承担案涉债务，故对原告该主张不予支持。

　　近几年来，房地产市场火爆，受“一铺旺三代”的传统观念使得商铺、单身公寓等小面积商品房销售炙手可热，加上在售楼盘凭借“售后返租、包租”宣传卖点，吸引了大量购房者到售楼处看房、买房，尤其是小户型公寓买之唯恐不及。售后包租是商品房所有权与经营权相分离的一种房地产经营模式，完全脱离了买受人购买商品房用于居住的功能，也就是说“售后包租”必须附着于租赁行为，一旦租赁环节出现问题，最后承租商铺的企业经营不佳，或不积极履行其支付租金的义务，买受人的预期利益就得不到实现，当初的销售承诺得不到实现，往往买受人会向房产销售公司主张权益。案件审理中，房产销售公司会根据合同相对性原则进行抗辩，称其并非合同相对方，无需对租赁行为产生的租金及其他损失承担连带清偿责任。本案从共同经营体认定分析的角度，采用了合同相对性突破的理论，赋予买受人可追究房产开发商连带责任，更加有利于保护买受人合法权益，促进房地产销售市场的健康持续发展。

　　一、界定何谓“售后包租”

　　1、“售后包租”的概念。售后包租是开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为，其形式包括“返租回报”“带租约销售”“利润共享”“保底分红”等，但万变不离其宗，终归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买受人入场。同时，因“售后包租”必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、商用住宅等的销售过程中。《商品房销售管理办法》出台后，明令禁止开发商以售后包租的手段销售房屋。于是，开发商采用自己名义与购房者签订房屋买卖合同，而另外通过直接或间接控制的第三方公司与购房者签订《房屋租赁合同》或其他合同，以包租期间的租金冲抵部分房价款或偿付一定租金回报，构成变相售后包租。

　　2、“售后包租”的法律关系分析。从民事法律关系层面分析，售后包租至少包含两个法律关系：一是房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同关系，房地产开发企业为出卖人，购房者是买受人；二是买受人与房地产开发企业或者第三人之间的房屋租赁合同关系，买受人为出租人，房地产开发企业或者委托的第三人为承租人。而变相售后包租相对方一般为房地产开发企业直接或间接控制的第三方公司。

　　3、“售后包租”面临的法律风险。一是开发商资金链断裂的风险。绝大部分房地产开发企业资金严重不足，为了短时间内回笼资金，往往会推出“售后包租”营销模式，通过售后包租变相融资，一旦某个环节出了差错，就容易导致资金链断裂。二是经营不善导致购房者期待落空。项目建成后，因经营不善，开发商或经营管理公司无法如约支付租金，使得其无法兑现在签订房屋买卖合同时所承诺的良好商业环境。由此引发的便是经营不善，利润微薄，购房者的高回报预期落空。三是购房者利益受损后无处追偿。开发商大多采取引入自己直接或间接控制的第三方经营管理公司的方式进行变相售后包租。此种做法，给房地产开发商带来的好处显而易见，能很快将房屋销售出去，让资金快速回笼，获得收益。实践中，两家公司往往是独立法人，即使存在关联关系，也应各自承担责任。从合同相对性原则分析，两个公司在法律上是独立主体，房地产开发商本身不用承担任何责任。但对于其直接或间接控制的第三方经营管理公司而言，这类公司大多为注册资本数额不高的傀儡公司，一旦资不抵债即可宣告破产，购房者的损失便无处追偿。

　　二、合同相对性原则及突破探析

　　1、合同相对性的概念。合同相对性是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律上的拘束力，只有作为合同当事人一方，才能基于合同向其他合同当事人提出请求或提起诉讼，合同当事人之外的第三人不能向合同当事人主张合同权利，合同当事人也不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，合同当事人在缔约时也不能擅自为合同关系外的第三人设定合同上的义务。合同相对性原则是合同制度的黄金准则，我国《合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”《中华人民共和国民法典》第五百九十三条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。该规定可以说是我国立法和司法适用合同相对性原则最为明确的依据。

　　2、合同相对性原则的理解。一是主体的相对性。合同关系只能发生在特定主体之间，只有合同一方当事人才能向另一方当事人基于合同提出请求或诉讼；二是内容的相对性，只有合同当事人才能享有合同所规定的权利义务，并承担合同义务；三是责任的相对性，是指违约责任只能在特定的当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。

　　3、合同相对性原则的突破。随着经济社会不断发展，交易关系的复杂化及多主体合作关系的普及，更多的主体直接或间接参与到合同的履行过程中，履行合同的参加人可以包括缔约主体以外的当事人，如转包、分包等，如果仍机械地适用合同相对性原则，显失公平。为适应现实需要，就需创设一些例外规则，扩大合同的效力范围。但合同相对性的突破必须有一定的限度，满足一定的要求，否则会造成权利滥用和法律关系的混乱。因此，只有在符合法律规定的相关要件时，才可以对合同相对性原则进行适当的、有条件的突破。若严格按照合同相对性原则，买受人只能向租赁公司要求赔偿，而租赁公司实际系房产销售公司直接或间接控制的第三方公司，甚至有些已处于“注销”的状态。通过认定房产销售公司和售后租赁公司系“共同经营体”，作为共同经营体的一个或者几个成员对外发生债务责任时，应承担连带清偿责任，突破租赁合同当事人的范围，由房产销售公司对销售的商品房买受人的损失承担连带赔偿责任。

　　三、“共同经营体”的界定及法律分析

　　1、“共同经营体”的概念。共同经营体是指两个以上的个人或法人组成的共同经营实体，也可称为经济共同体。共同经营体必须具备三个条件：一是民事主体的自愿联合，故共同经营体必须是有两个以上的经营人共同参加经营，单一公民个人、组织或单个法人都不能称为共同经营体；二是必须是以营利为目的；三是必须是共同经营，两者要有相对固定的成员，有相对稳定的存续期间，有相对独立的财产以及相对独立的财产责任。本案例中，原告与被告锋颖公司、博腾公司在同一时间、同一地点签订了商品房销售合同及租赁合同，且两被告法定代表人系夫妻，虽两被告为独立的法人，但两者以营利为目的，共同参与了龙马春天房产的销售、出租，上述情形符合“共同经营体”的定义。

　　2、“共同经营体”的性质及界定。一种观点认为共同经营体就是自然人或者法人的联合、而自然人或法人的联合仍然还是独立的自然人或法人，各自承担各自的责任；另一种观点认为，共同经营体是自然人或法人联合起来组成的团体，而团体就应该具有团体的人格，具有法人的性质，作为一个团体共同责任责任。笔者认同第二种观点，理由如下：第一是共同经营体不是简单的自然人或法人的简单组合相加，它是以一个集体、一个组织、一个经济实体的形式进行经济活动的，具有法人的某些特征。售后包租合同中，房产销售公司和租赁公司往往在在同一时间、同一地点签订《商品房销售合同》及《房屋租赁合同》，本案中，房屋租赁合同中还明确记载原告在购买时该房屋已出租给锋颖公司，虽然锋颖公司、博腾公司两者系单独的法人，但购房者有理由相信锋颖公司、博腾公司系共同经营体。第二是虽然具有法人的一些特征，但在财产关系上和法人有本质的不同，共同经济体下的成员具有相对独立的财产。成员公司表面上看，具有独立的财产，但成员内部又具有一定的关联性，如案涉房屋纠纷处理时，租赁公司并未出面，所有事项均由房产销售公司法定代表人出面协商。第三是共同经营体的法律性质是“准法人”，它的成员相互关系的有机程度不像法人那么高，财产和财产责任不像法人那样独立。

　　3、“共同经营体”的法律责任。本案处理的要点在于：被告博腾公司是否需要为被告锋颖公司的租赁行为承担连带责任。案件审理过程中存在以下观点：一种观点认为原告许某英与被告锋颖公司签订房屋租赁合同，该合同的主体为原告许某英与被告锋颖公司，根据合同相对性原则，被告博腾公司并非合同相对方，无需承担连带清偿责任；另一种观点认为，原告许某英同时与被告博腾公司签订商品房买卖合同，与被告锋颖公司签订房屋租赁合同，被告博腾公司和锋颖公司在案涉房产销售项目中存在合作经营关系，被告博腾公司发布包租的宣传，对外足以让购房者产生两者系共同经营体的认识，在客观上促进了商品房的销售，增加了销售利润，被告博腾公司应当对其承诺的实现承担相应责任。司法实践中，对于相类似的案情也存在不同的裁判结果，既有判决无需承担责任的，也有判决承担连带清偿或者共同责任的。笔者同意第二种观点，理由如下：第一是被告博腾公司和锋颖公司可以认定为共同经营体，即关联公司。案涉房屋纠纷处理中，被告锋颖公司所有事项均由博腾公司法定代表人朱某达出面协商。从发布的宣传广告上看，被告博腾公司作为开发商已做出稳租5年等宣传，该宣传足以对业主订立商品房买卖合同具有重大影响，且促进了商品房销售，增加了博腾公司销售利润。第二是共同经营体中的关联公司中的一个或者几个成员对外发生债务责任时，将关联公司中的成员公司视为一个整体（共同经营体），应共同承担责任。从法理分析，如允许以房产开发商以售后包租的形式进行促进销售后，又在商品房销售后人为割裂售后包租与销售之间的内在联系而免除房产开发商售后包租的义务，有违公平原则；第三是从案件的社会效果看，判决被告博腾公司承担连带清偿责任，符合债权人的诉讼要求，便于当事人理解，利于保障买受人的合法权利。

　　“法律的生命从来都是经验而非逻辑”。共同经营体虽未纳入现行法律法规的规定，但随着经济社会的发展，必然要求法律上有相应的规定予以保护，共同经营体也迫切需要有相应的法律加以规定。为了保护合同相对人的合法权益，严格“共同经营体”的认定，突破合同相对性，扩大了求偿对象范围，从而保护当事人合法权益。此外，对房产开发商及作为共同经营体的租赁公司也能起到一定的警示和教育作用。