小区物业服务管理方案

小区物业服务管理方案（精选11篇）

　　为了确保事情或工作有序有效开展，常常要根据具体情况预先制定方案，方案指的是为某一次行动所制定的计划类文书。那么应当如何制定方案呢？下面是小编为大家整理的小区物业服务管理方案，欢迎大家分享。

　　小区物业服务管理方案 1

　　一、保安方面

　　1、本周重点是三期车位理顺，目标为：小区内无车辆乱停放、业主车辆都固定车位并按序停放。门岗负责禁放无地下库车位的车辆入院内，车管岗负责门前车位与停车秩序的管理，负责预定了固定车位的业主车辆车位不被占用，并保证门前车辆有序停放。

　　2、大厦内、浦发银行门前与店内、商业店铺、好百年、15号南办公楼道每日2次巡逻、其中1次进店提示，增强业主对商业保安服务的感受。

　　3、门岗岗亭整理、杂物清除、摆放灭火器。

　　4、加强对三期住改商人员损坏门禁的监管，实行绝对责任制度，使用人防和技防手段确保。

　　5、如遇雪天根据需要应急加入扫雪。

　　二、保洁方面

　　1、重点加强楼道卫生，组织清理楼道和消防箱里的杂物。

　　2、着装、工号、防滑牌摆放等要求规范。

　　3、周三进行一次保洁整体大检查，进行评比考核、奖优罚劣。

　　4、大厦本周重点加强门口的杂物清理、电梯间的保洁质量、走廊的保洁质量。

　　5、整理地下车库的杂物，防范火灾事故。

　　6、安排雪天保洁的工作，确保雪天不影响业主出行。

　　三、工程方面

　　1、落实三期门禁故障排查，做好记录，配合南京泛尼士公司维修，做好验收和技术学习。

　　2、落实分区设施巡查和检修，重点对楼道灯、草坪灯、道路灯和水电设施进行维修。

　　3、大厦加强对水电的控制，防止未办手续装修及违章装修，做好天台门和地下室门的锁闭。

　　4、重点设备间完成责任人并挂牌。

　　四、客服方面

　　1、本周重点配合做好三期车管，每天跟进保安对车辆的`情况进行客户沟通，续收车位费和落实车位固定，做好客户解释工作，防范纠纷。

　　2、进行业主户内可视对讲故障情况的调查，并做好业主登记和验收签字工作。

　　3、分片区管理责任落实，加强对片区卫生监督、客户关系维护和费用催收工作。

　　4、大厦完成对破坏消防设施装修户的承诺书签字收集，加强出入证管理，对材料出门实行向业主通报制度。

　　五、其他方面

　　1、完成劳动协议签订工作。

　　2、完成电子巡更安装调试。

　　3、落实重要商户的电价和物业费的协商。

　　4、与华龙公司沟通大厦的配套设施问题。

　　小区物业服务管理方案 2

　　为了贯彻执行《重庆市物业管理条例》，规范我办物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我办实际，制定物业管理工作实施方案。

　　一、组织领导

　　组长：

　　副组长：

　　成员：

　　领导小组下设办公室在社区服务中心，幸坤权兼任办公室主任。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮忙社区居委会解决有关问题，各社区要成立社区服务站，作为社区基层的物业管理协调机构。

　　二、规划与目标

　　1、小区根据需要与合理原则，全办城建规划为176个物业管理小区，（其中基础条件较好的居民区（一类小区）个；单位型居住区（二类小区）个；目前，各方面尚不具备条件的小区（三类小区）个。

　　印盒石社区17个，其中一类小区1个，二类小区12个，三类小区4个。

　　观音岩社区19个，其中一类小区4个，二类小区5个，三类小区10个。

　　万安社区31个，其中一类小区2个，二类小区8个，三类小区21个。

　　石峰村1个，其中一类小区个，二类小区个，三类小区1个。

　　太平社区30个，其中一类小区5个，二类小区9个，三类小区16个。

　　大河沟社区20个，其中一类小区3个，二类小区3个，三类小区4个。

　　搭马桥社区29个，其中一类小区个，二类小区8个，三类小区21个。

　　袁家墩社区21个，其中一类小区4个，二类小区6个，三类小区11个。

　　牌楼社区8个，其中一类小区2个，二类小区4个，三类小区2个。

　　2、工作目标。社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居民的切利益和社会的`稳定与发展，加强社区物业管理有利于提高城市管理水平和改善居住环境，而且对于我区建立国家卫生城市、礼貌城市和一流人居环境具有重要好处。我办物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的重要好处，取得理解和支持；在辖区物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，力争在20xx年底，逐步实现规范化的物业管理，以全面提升城市管理水平。

　　三、实施步骤

　　1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。组织街、居工作人员对社区居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区、制定社区物业管理实施方案。

　　2、宣传部署（20xx年9月1日——9月30日）。对社区物业管理工作动员部署。运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度，使社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和好处，以及给群众带来的切身利益。

　　3、抓好试点（20xx年10月1日——10月30日）。确定大河沟社区、牌楼社区、太平社区为物业管理的试点社区。

　　4、总结推广（20xx年11月1日——11月30日）。总结试点工作经验在各社区加以推广，试点中的问题和不足之处加以修正和改善，在具体实施过程中搞好分类督促指导，推进（重庆市物业管理条例）在我办的全面落实。

　　四、主要措施

　　1、物业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。

　　2、建立街、居二级目标管理职责制。街道和社区居委会主要领导是落实物业管理的第一职责人，对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解状况，用心协调解决问题，确保全办物业管理工作有计划有步骤地推进。

　　3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会对推进物业管理工作的状况进行督促检查和评比，对物管工作落实好的社区和表现突出的个人，年终进行表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不用心支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理。

　　小区物业服务管理方案 3

　　物业服务要结合自身的实际情况、管理架构、员工素质层次结构及管理服务楼盘的品种类型，进而总结升华自己企业的价值观发展取向和发展战略，形成自身的体系，去引领企业发展和凝聚员工的归属感。

　　一、企业文化是企业的灵魂和精神支柱，著名的经济学家于光远先生说过“三流的企业靠生产，二流的企业靠营销，一流的企业靠文化。”物业企业只有在不断建立和完善自己的企业文化体系，才能形成促进企业发展的强大动力。

　　二、物业服务企业要建立科学完善的制度及考核体系：

　　(一)《BI行为规范》，制定一套文明、规范的员工行为服务准则，让每个员工以此为标准来约束自己的言行举止，以此形成规范服务，严格做事的良好氛围。

　　(二)《公司制度》统一公司内部管理制度;

　　(三)《管理处各岗位员工职责》制定各个服务岗位的工作职责及服务标准;

　　(四)制定〈各岗位管理标准作业规程〉各个服务岗位规范工作流程;

　　(五)各相关岗位工作经济指标的考核办法;

　　(六)统一规格内容的各种登记薄及表格的规范填写;

　　(七)执行力，落实各项制度、规定及服务标准的监督检查奖罚办法。

　　三、必须做好六项基础性的物业服务工作：

　　(一)房屋公共部位的维修;

　　(二)公共区域设施设备的管理运行与维修维护;

　　(三)管辖范围内环境绿化保洁工作;

　　(四)公区秩序的安全与维护工作;

　　(五)各种资料档案的规范管理;

　　(六)综合性的业主、客户文明服务工作。

　　四、引进和培训高素质人才，全面提高企业的服务品质，不断的组织中层骨干人员外出学，考察先进物业企业的理念和做法，开拓视野，引进经验，提升自我，结合实际进行融合，创造出自己的先进服务方法、措施和理念。物业服务行业的员工流动性很大，新的员工面孔不断在出现，如不及时的思想改造和物业知识、技能、经验的培训，整体物业服务水平就得不到提升，所以必须制定培训计划，不断地组织员工进行理念思想培训、物业知识培训、岗位经验技巧培训。

　　五、突破传统管理服务内容，开展深层次的多元化服务和产品多样性服务，比如向业主开展房屋中介出租出售信、家政服务、室内家电维修等有偿服务。

　　六、努力使业主的'物业实现保值增值。

　　七、加强物业服务的宣传;通过树立宣传牌匾，开展各项活动。比如内容可以展示通知、公告、，服务细则、理念、物业收费标准、企业内部好人好事、温馨提示、天气预报、消防知识等等，让业主感觉到物业像亲人的感觉。

　　文化是企业发展的导向，价值观是企业发展的核心，人才是企业发展的活力，品质是企业发展的基础，规模是企业发展的战略，创新是企业发展的永恒。

　　如果从以上这七项措施来加强内功建设，定能打好管理与服务基础，以此为基础，来不断提升物业服务的地位和形像，会得到业主对物业服务的认同。

　　小区物业服务管理方案 4

　　一、总体规划

　　为了搞好××小区的物业管理服务，提升本企业物业管理水平，为业主营造一种舒适的居住环境，特制定本方案。

　　二、服务准则

　　（一）标准服务时间

　　周一至周日上午8：00~下午18：00。

　　（二）服务中心电话

　　物业管理部客户服务中心设有24小时值班服务专员，以便于为广大业主服务。服务电话如下。

　　1．标准服务时间电话：×××××××。

　　2．非标准服务时间电话：×××××××。

　　三、服务内容

　　（一）迁入手续办理

　　1．业主持小区业主的《入住通知单》、《购房合同》到服务中心办理迁入手续。

　　（1）按规定要求填写《入住登记表》。

　　（2）按规定缴纳有关款项。

　　（3）与服务中心工作人员共同办理入住前的楼宇、设备、设施查验手续。

　　（4）办理物业移交手续，领取钥匙。

　　2．业主应保证在搬家过程中服从辖区物业管理人员的指挥，按指定路径进出迁入地域，并注意遵守小区的公共秩序。

　　（二）房屋维修管理

　　1．每年一次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制订维修和管理计划，上报委托方并组织实施。

　　2．对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝事故的发生，有检修记录和保养记录。

　　3．根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

　　4．每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

　　5．保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的在两个工作日内完成；照明设施一般的故障（损坏的灯座、灯泡、开关等），在两天内安排修复完成，其他故障五个工作日内完成，保持90%的'楼道照明灯具能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每一个月集中安排一次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每一个月集中一次进行修补维修。

　　6．按照政府有关规定，每年进行一次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

　　7．对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为要及时告知与劝阻，并及时报告政府有关主管部门。

　　8．小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

　　（三）公共设施维护管理

　　1．对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。

　　2．建立共用设施设备清册档案（或设备台账），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。

　　3．有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范执行。

　　4．对共用设施设备进行定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

　　5．特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检验检测校准，符合相关规范。

　　6．设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度在明显位置做出标识；各类管线有分类标识和流向标识；各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。

　　7．对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、车库限高、区内道路限速、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

　　8．公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通一次；雨水、污水井每半年检查、清掏一次；雨水、污水管道及井发生堵塞时应及时疏通；化粪池每年至少清掏一次，每季度检查一次，防止外溢。

　　9．建立设备设施巡视制度，有专人巡视，配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过八小时。

　　10．每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视一次。设施设备能正常使用，无安全隐患。

　　11．设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放。

　　12．使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。

　　13．保证载人电梯日夜24小时正常运行。

　　14．消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

　　15．小区主要道路及停车场交通标志齐全。

　　16．路灯、楼道灯完好率不低于95％。

　　（四）公共秩序管理

　　1．小区出入口24小时值勤，进入楼幢门厅刷卡。

　　2．实行封闭式管理，出入口有专人24小时值守，对访客出入进行登记管理，阻止小商小贩进入小区。在有可能危及人身安全处有明显标志。

　　3．园区和楼内巡视。园区巡视白天三次、夜间四次，楼内巡视每天两次，夜间需两人同时巡视。巡视有计划、巡视路线图、巡视项目内容、要求及记录。

　　4．门岗及巡视服务人员，形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续上岗时间不超过四小时；门岗服务设施完好、标识醒目；有服务操作细则。

　　5．监视控制中心设专人24小时值班，负责小区监控的值守，处理各类报警和异常信息，每人每班工作时间不能超过八小时。监视控制中心各类制度在明显位置做到标识。

　　6．有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识，交通指示标识应规范、清晰，对进出小区的车辆进行引导，车辆有序通行、停放。

　　7．突发事件发生时及时报告政府有关部门，并设专人保护现场，配合公安等部门进行处理。

　　8．对火灾、治安、公共卫生等突发事件制定应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　9．对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共安全隐患做到及时公示，警示注意事项，共同做好安全防范工作。

　　10．对监控中心按责严密监视，发现问题立即发出预警报告，及时处理。日常摄像下载备份规定保留一周。

　　（五）清洁服务

　　1．在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱，每日清理、集送两次。集中的垃圾尽快外送，每日不少于两次，做到生活垃圾日产日清。

　　2．小区道路、广场、停车场等每日清扫两次；门厅、电梯厅、楼道每日清扫一次，每周拖洗一次；电梯门、地板及周身每天清扫抹擦一次；人行楼梯及扶手每周清扫、抹擦两次；共用部位门、窗、不锈钢扶栏、用户信箱等每周抹擦一次；公用部位照明灯罩、消防水带箱、灭火器每月抹擦一次；小区范围内绿化带（及附属物）每天清扫一次；休闲区亭廊、桌凳、木栏杆每半月抹擦一次；路灯每月抹擦一次。

　　3．区内公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏；化粪池每两个月检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。

　　4．二次供水水箱按规定半年清洗一次，定时巡查，定时化验，水质符合卫生要求。

　　5．根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

　　（六）绿化养护管理

　　1．雇请专业人员实施绿化养护管理。

　　2．对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

　　3．对水池进行定期检查，每星期打捞一次飘浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、换水一次。

　　4．定期清除绿地杂草、杂物。

　　5．适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

　　6．适时喷洒药物，预防病虫害。

　　四、服务评估

　　1.定期评估

　　服务中心客户主管根据业户反映制订定期检查计划，会同维修人员、秩序管理人员及环境卫生人员每月×日定期在小区内进行服务检查，以评估服务效果。

　　2.临时检查

　　总经理或其他高层领导认为有必要进行服务检查时，可以由服务中心具体组织实施，其他部门共同参加对小区物业服务进行临时检查，以评估其服务效果。

　　小区物业服务管理方案 5

　　为进一步提高物业管理服务质量和效率，在短时间内解决业主的投诉，同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识，也为了提高业主的满意度，最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求，在客户服务管理工作上推行"礼宾助理"服务。

　　（一）"礼宾助理"服务实施细则

　　1、分别于住宅大堂设"礼宾助理"，24小时接受咨询和服务

　　2、为更好地宣传秘书管家服务，方便业户与助理取得联系，将特定专职"助理"的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内，并印制助理名片派发业户。

　　3、每位助理必须了解其服务的家庭状况，如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。

　　4、"助理"定期向业户通报社区最新讯息，向住户讲解物业相关法规政策；企业新闻及相关政策、制度改革最新动态；社区生活诸如：天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。

　　5、"助理"倾情奉献秘书管家服务，不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务，更是您商务与生活的贴心顾问。

　　6、礼宾助理"出现以下情况要承担过失责任，过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退；

　　（1）对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者；

　　（2）自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者；

　　（3）有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意者。

　　（二）工作时间标准：

　　1、业主投诉处理的工作时限：

　　（1）服务人员服务态度方面的投诉处理时限：情节一般的，不超过半天；情节严重，不超过2天；

　　（2）工程维修方面的投诉处理时限：水浸、停电、停水、马桶堵塞等，及时处理，维修人员到现场时间不超过10分钟；换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目，不超过半天；其他维修，按与业主约定时限内完成，一般不能超过7个工作日；

　　（3）小区公共部分维修方面的投诉处理时限

　　明显影响业主生活起居，如：影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全的.，及时处理，处理人员到现场时间不得超过10分钟；其他公共部分维修，不得超过3个工作日；

　　（4）对其他业主行为的投诉，如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等，物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。

　　（5）其他投诉的处理时限视具体情况而决定，到达处理时间不超过8小时。

　　2、业主咨询回复工作时限：

　　（1）关于小区一般情况，不涉及管理中心内部情况，不能马上回复的，不超过30分钟。

　　（2）关于各项物业收费项目和标准，要求马上回复，无统一标准，需要确定的，征得业主同意，在30分钟内派人到现场确定收费，回复业主。

　　（3）关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询，一般要求马上回复，确实无法落实，不超过30分钟回复对方。

　　（4）关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询，马上答复或与业主约定时限内回复，但原则上不得超过2个工作日。

　　（三）工作质量要求

　　1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经管理中心经理特别同意，任何人员不得超过规定的时限；

　　2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访，回访率不得低于50%（重大投诉回访率达100%），每月业主满意率要达到90%以上。

　　小区物业服务管理方案 6

　　在物业管理中，安全保卫服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。而在 20xx 年，北京市消协开展过一个住宅小区物业管理状况的调查，其中对小区安全保卫感到不满意的达到 32.8% ， 35.1% 的业主表示，因小区安全保卫措施不利，其人身、财产安全受到过损害。可见，住宅小区的和谐安宁已经成为公众关注的焦点。

　　小区物业管理中的安全保卫工作涉及内容多而且范围广，具有专业性强、管理与服务并存性、受制性等特点，稍不注意，就有可能出现安全隐患或事故。对于物业管理这个微利行业来讲，物业管理企业因为安全保卫工作没有做到位而引起的损失会给物业管理企业造成严重的影响。所以，除在加强小区条件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的安全管理队伍，就成了物业管理活动中的重中之重。物业管理企业在物业管理的安全保卫工作中应该重点做好做好以下方面：

　　一、健全安全管理制度和完善岗位责任制，明确约定物业保安服务的责任

　　1. 在健全安保制度之前，应该在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任和义务作出明确的规定，使物业管理企业和业主对双方的权利和义务有详尽地了解。之后，各物业管理企业应根据本公司的实际情况，对安保服务制定完善详尽的规章制度。这不仅是对物业的安保工作的约束和管理，更重要的是通过制度，检验工作中存在的问题和漏洞，及时修改和完善，最后制定出最符合实际操作的岗位制度，降低安全保卫工作不当给物业管理企业带来的`风险。

　　2. 在文件体系中，还要通过对公司岗位的实际操作情况，把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存，对所制定的规章制度做及时地调整、修改，并进行总结。这不仅是管理规范的体现，也是日后追溯责任的重要依据。如：安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等等。

　　二、加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍

　　物业管理企业的安保管理，归根到底取决于员工的专业技能。在选择安全人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要，必须建立专业化的队伍。

　　1. 管理人员须花大力气开展培训与思想教育。

　　只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率，减少安全风险，保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训，提高其业务知识和业务技能;同时加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己。

　　2. 组织安保人员认真学习有关的安全

　　保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材。同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具，如消防用品 , 定期进行检查、试验、大修、更新 , 确保它们始终处于完好状态。

　　3. 严格贯彻执行安保法规 , 落实各项安全制度和措施。

　　物业管理企业应由主要的领导组织成立安全委员会，负责安全管理的工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如保安部或委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。而且要把安全管理提到日常的议事日程，并选派得力的干部出任保安部的经理，配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须要有较高的素质、业务素质和思想品德素质。要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中去，由专人负责。

　　4. 管理好安保监视中心的各种设备、设施 , 保障监视中心始终处于正常工作状态。对配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他安全管理器材设备 ( 如交通通讯和防卫设备 ) ，要确保其始终正常工作，否则先进的安防设备形同虚设。

　　三、组织安全宣传教育 , 动员和组织区内群众接受教育增强安全意识

　　任何物业，其治安工作都须依靠执法部门和周边社区的保卫力量。维护好社区的公共关系，就会从根本上扩大小区安全性范围。

　　1. 物业管理企业应与当地辖区社区人员保持密切联系，紧密合作，与当地片警保持良好的关系，及时了解当地治安情况，掌握犯罪分子动向，确保辖区物业的安全。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理;对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。比如深圳某物业公司由辖区派出所组织的片区联防会议，通过定期验收辖区治安状况，通报治安情况，形成“一方有难，八方支援”的氛围，建立良好的社区关系，扩大治安力量，从而降低案发率，保证物业辖区安全，取得了较好的效果。

　　2. 在遇到特殊紧急情况时，如住用户家中和办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件等，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法，但在采取其它方式(例如破门前)时，寻求第三方(派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等)见证，以规避风险，减少损失。

　　四、加强突发事件的预防与处理

　　应急突发事件：可分为突发事件、自然灾害、消防事故等，对于这此事件关键要做好预防工作。对于自然灾害，作为安全管理人员首先要熟悉本地区自然环境，熟悉当地气候、地质等状况。比如暴雨，季节性台风等，对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施;对于突发事件，要本着及时、高效，大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理;对于消防管理，必须建立一支快速、灵活的战备队伍，平时加强训练及消防培训，季度性地进行消防演习。这样不仅能检验小区内的消防设施设备，而且可以进一步锻炼义务消防员的业务技能，还可进行消防宣传，使业主和用户增强消防意识，树立消防的观念，减少火灾事故发生频率。

　　五、加强对停车场、车辆的管理

　　加强停车场管理，有利于维护交通秩序，保障业主人身、财产安全，避免车辆乱停乱放，保证良好的交通秩序，也是物业管理活动中的重要环节和组成部分，同时也是物业管理企业参与市场竞争的重要手段。目前，停车场管理难度大，停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生，产生纠纷多，解决困难;加上车辆价值昂贵，极易形成安全隐患。通过严格的训练，加强管理，在车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡。建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行。

　　当然，我们更要学会利用资源来解决社区安保建设资金、设施、器材缺乏等严重问题，达到设施、器材资源的共享。走资源共享的社会化道路，实现住宅小区安全保卫建设的稳步前进。

　　小区物业服务管理方案 7

　　第一章 总则

　　1.1 目的和范围

　　在小区交付后，物业服务方案旨在确保小区居民居住环境的清洁、安全和舒适，提供优质的物业管理服务。本方案适用于小区的物业服务管理。

　　1.2 适用对象

　　本方案适用于所有小区居民和物业管理部门。

　　1.3 服务目标

　　1.3.1维护小区公共区域的清洁和整洁，定期清理道路、楼道、走廊、电梯等公共区域。

　　1.3.2维护小区绿化及园区的美观，包括植物的浇水、修剪和养护，维护草坪的修剪与保养，以及景观区域的维护。

　　1.3.3监控和维修小区的安全设施，包括定期检查消防设施、监控设备等的运行情况，及时处理故障和问题。

　　1.3.4引导和指导业主进行垃圾分类和处理，定期收集、清理垃圾，并协助环保部门进行垃圾处理。

　　1.3.5维护小区设施设备的运行和维修，定期巡检设施设备，及时处理故障和问题。

　　1.3.6组织社区文化活动、节日庆典等，促进居民之间的交流与沟通。

　　1.4 服务原则

　　1.4.1提供优质、高效、全面的物业管理服务，满足居民对物业服务的需求。

　　1.4.2保持公正、客观的态度处理业主投诉和反馈，并及时解决问题。

　　1.4.3加强员工培训，提高员工业务水平和服务意识。

　　1.4.4鼓励居民参与小区事务，并建立良好的业主和物业管理部门之间的沟通渠道。

　　1.4.5坚持可持续发展原则，提倡节能、环保、低碳的物业管理理念。

　　第二章 物业服务范围

　　2.1 公共区域清洁维护

　　2.1.1道路清洁：定期清扫小区道路，清除积尘、垃圾等杂物。

　　2.1.2楼道走廊清洁：定期擦洗楼层楼道、走廊，确保其整洁无垃圾。

　　2.1.3电梯清洁：定期对电梯进行清洁、消毒，清除异味，保持良好的使用环境。

　　2.1.4垃圾桶清理：定期清理垃圾桶，保持其洁净，防止异味扩散。

　　2.2 绿化及园区维护

　　2.2.1植物养护：定期对小区内的植物进行浇水、施肥、修剪等养护工作，确保其健康生长。

　　2.2.2草坪修剪：定期修剪小区内的草坪，保持草坪整洁、平整。

　　2.2.3花园景观维护：定期修剪花草树木，清除杂草，保持花园景观的美观和整洁。

　　2.3 安全设施监控与维修

　　2.3.1消防设施监控：定期检查消防设施的运行情况，确保其正常工作，并及时处理故障和问题。

　　2.3.2监控设备维护：定期检查小区监控设备的运行情况，确保监控系统的正常工作。

　　2.3.3安全设备维修：定期检查小区的安全设备，如报警器、消防设备等，确保其正常工作，并及时处理故障和问题。

　　2.4 垃圾分类和处理

　　2.4.1垃圾分类指导：设立垃圾分类投放点，为居民提供关于垃圾分类的指导和宣传，确保居民正确分类并投放垃圾。

　　2.4.2垃圾收集与清理：定期收集小区内的垃圾，并清理垃圾箱等垃圾容器，保持小区环境整洁。

　　2.4.3垃圾处理：与当地环保部门合作，确保垃圾得到妥善处理。

　　2.5 小区设施设备维护

　　2.5.1设施设备巡检：定期巡视小区内的设施设备，如电梯、门禁系统、供水设备等，发现问题及时维修。

　　2.5.2设施设备维护：对设施设备进行定期保养和维护，延长其使用寿命。

　　2.6 社区活动组织

　　2.6.1社区文化活动：组织居民参与各种社区文化活动，如文艺演出、运动比赛等，丰富居民的业余生活。

　　2.6.2业主沟通会议：定期组织业主沟通会议，倾听业主需求和建议，解决问题，并及时向业主反馈工作进展。

　　第三章 物业服务内容

　　3.1 公共区域清洁维护

　　3.1.1 道路清洁维护

　　3.1.1.1每天早上和晚上对小区道路进行清扫。

　　3.1.1.2清洗道路上的污垢和污水。

　　3.1.1.3清理道路垃圾和落叶，确保道路整洁无垃圾。

　　3.1.2 楼道走廊清洁维护

　　3.1.2.1每天对楼层楼道、走廊进行干湿拖洗，清理垃圾。

　　3.1.2.2定期对楼道进行消毒，清除异味。

　　3.1.3 电梯清洁维护

　　3.1.3.1每天擦拭电梯内外部的表面，保持其清洁。

　　3.1.3.2定期进行消毒，清除异味。

　　3.1.4 垃圾桶清理维护

　　3.1.4.1每天清理垃圾桶，保持其清洁并及时更换垃圾袋。

　　3.1.4.2定期对垃圾桶进行消毒，避免异味扩散。

　　3.2 绿化及园区维护

　　3.2.1 植物养护

　　3.2.1.1根据季节和植物需求，定期浇水、施肥、修剪，保持植物的健康生长。

　　3.2.1.2对受虫害或病害感染的植物进行特殊处理，防止传染扩散。

　　3.2.2 草坪修剪

　　3.2.2.1定期修剪草坪，保持其整洁、平整。

　　3.2.2.2进行除杂草和病虫害的处理，保持草坪的健康。

　　3.2.3 花园景观维护

　　3.2.3.1清理花园区域的杂草和残枝败叶。

　　3.2.3.2对花草树木进行修剪和整理

　　3.2.3.3定期修剪花草树木，塑造良好的景观效果。

　　3.2.3.4检查和修复花园设施，如喷泉、园灯等，确保其正常运行。

　　3.3 安全设施监控与维修

　　3.3.1 消防设施监控

　　3.3.1.1定期检查消防设施，如灭火器、消防栓等，确保其正常工作状态。

　　3.3.1.2检查疏散通道是否畅通，紧急出口标识是否明确。

　　3.3.2 监控设备维护

　　3.3.2.1定期检查监控设备的运行情况和录像存储情况，确保监控系统正常工作。

　　3.3.2.2检查监控摄像头的视野范围，调整角度，保证监控效果。

　　3.3.3 安全设备维修

　　3.3.3.1定期检查小区的安全设备，如门禁系统、电子巡更系统等，确保其正常工作状态。

　　3.3.3.2维修或更换有故障的'安全设备，确保小区的安全。

　　3.4 垃圾分类和处理

　　3.4.1 垃圾分类指导

　　3.4.1.1设立垃圾分类投放点，标识分类垃圾的投放区域，并向居民宣传宣讲垃圾分类的重要性和方法。

　　3.4.1.2进行定期的垃圾分类教育活动，在小区内设置宣传板等，提高居民的垃圾分类意识。

　　3.4.2 垃圾收集与清理

　　3.4.2.1按照规定的时间表和路线，定期收集小区内的垃圾。

　　3.4.2.2清理垃圾箱、垃圾袋等垃圾容器，并保持小区内的垃圾容器整洁。

　　3.4.3 垃圾处理

　　3.4.3.1与当地环保部门合作，确保垃圾得到妥善处理，符合环保要求和规定。

　　3.4.3.2定期检查垃圾处理设施的运行情况，如垃圾处理厂等。

　　3.5 小区设施设备维护

　　3.5.1 设施设备巡检

　　3.5.1.1定期巡视小区内的设施设备，如电梯、门禁系统、供水设备等，发现问题及时维修。

　　3.5.1.2检查设备的运行情况，如电梯的运行顺畅性、门禁系统的反应速度等。

　　3.5.2 设施设备维护

　　3.5.2.1进行定期的设施设备保养，如电梯的润滑、门禁系统的软件升级等。

　　3.5.2.2预防性维修，对老化设备进行更换和更新，确保设备的正常运行。

　　3.6 社区活动组织

　　3.6.1 社区文化活动

　　3.6.1.1定期组织居民参与各种社区文化活动，如文艺演出、主题展览等，丰富居民的业余生活。

　　3.6.1.2聘请专业人员或艺术团体进行演出或表演，提升活动的质量和吸引力。

　　3.6.2 业主沟通会议

　　3.6.2.1定期组织业主沟通会议，提供交流的平台，听取居民对物业服务的意见和建议。

　　3.6.2.2向业主汇报小区管理工作的进展和改进情况，解答居民关注的问题。

　　第四章 服务流程与安排

　　4.1 工作时间安排

　　4.1.1根据小区的具体情况，制定物业服务人员的工作时间表，确保24小时物业服务的覆盖。

　　4.1.2包括日常维护、定期巡检和应急响应等。

　　4.2 工作流程与任务分配

　　4.2.1设定清洁、维护、维修等工作的周期计划和流程，确保每项工作有明确的时间节点和责任人。

　　4.2.2根据人员专长和经验，合理分配任务，确保工作效率和质量。

　　4.3 应急响应机制

　　4.3.1建立应急响应机制，包括应急电话和紧急联系人的设立，及时处理突发事件，确保小区安全和居民权益。

　　第五章 奖惩措施

　　5.1 业主投诉处理机制

　　5.1.1 建立业主投诉渠道，设置投诉箱或专用邮箱，接收和处理居民的投诉和建议。

　　5.1.2设立专岗负责投诉的处理，及时回复和解决投诉，并进行记录和分析，提高服务质量。

　　5.2 优秀员工表彰和奖励

　　5.2.1设立员工表彰机制，定期评选出优秀员工，以鼓励团队成员提高服务质量和工作效率。

　　5.2.2组织集体活动或提供奖励，充分肯定优秀员工的贡献。

　　5.3 不履行职责的处理措施

　　5.3.1对于严重失职、不履行职责的员工，依据规定进行相应处罚，包括警告、罚款、记过或开除等。

　　第六章 培训与提升

　　6.1 新员工培训

　　6.1.1对新加入物业服务团队的员工进行全面的入职培训，包括物业管理制度、服务行为规范和工作流程等。

　　6.1.2培训内容包括礼仪、技能和工作流程等方面，确保新员工能够快速适应并胜任工作。

　　6.2 定期培训和进修

　　6.2.1组织定期的培训活动，提升物业服务人员的业务水平和专业知识。

　　6.2.2鼓励物业服务人员参加各种培训课程和进修，提高自身的综合素质和专业技能。

　　6.3 维护服务质量的持续提升

　　6.3.1定期评估和检查物业服务的质量和居民满意度，收集反馈意见和建议。

　　6.3.2根据评估结果和居民需求，持续改进和提升物业服务的质量和效率。

　　第七章 附则

　　7.1 方案的修改和废止

　　7.1.1物业服务方案应及时根据实际情况进行修改和调整，并经过相关部门批准。

　　7.2 方案的解释权

　　7.2.1 对于方案中的具体内容和解释，由物业管理部门有最终解释权。

　　小区物业服务管理方案 8

　　一、健全充实保安队伍，狠抓队伍的基本建设

　　1、建立、充实保安队伍。

　　保安部早期的管理过程中，因编制不合理，直接导致员工工作情绪低下，人员流动率高。

　　在此严重的形势下，保安部及时调整工作岗位编制，使员工工作积极性得到极大的提高，劳动强度在原有基础上有了很大的降低，人员流失率得到了很好的控制，逐步形成了岗位确定、职责分明、工作有序的良好局面，并且在人员严重缺编的情况下完成了小区的安全保卫工作。

　　2、强化技能、体能训练。

　　根据保安部所担负的任务及小区的要求，对新招队员进行了严格的军事训练。

　　今年以来共组织各类技能、体能训练、消防培训约60课时。

　　保安队伍基本达到了警容严整、队列有形、举止端庄、礼貌待客。

　　二、建立健全了各项制度，严格按规章制度办事

　　1、以规章制度规范保安队伍建设，是我们建设和管理保安队伍的原则。

　　保安部组建以来，以法律法规为依据，以小区服务标准为准绳，先后建立健全了保安队伍管理标准、奖惩制度、培训制度、班前会、班后会制度、部门例会制度、各类人员岗位职责、外来施工人员管理制度、车辆安全管理制度、各类消防安全管理制度等。

　　2、狠抓制度的落实。

　　一是同各部门主要负责人签定《治安、消防安全责任书》;

　　二是建立健全《消防档案》;

　　三是明确分工、责任到人;

　　四是重大活动随时总结讲评，以利于工作的提高。

　　三、抓好治安、消防安全，注重防患于未燃

　　小区面积大、出入口多，再加上外包单位多，管理上的复杂性，直接导致小区的`安全管理工作任务很重。

　　1、抓好安全工作硬件建设。

　　一是注重队员对小区监控系统的熟悉掌握和使用;二是加强“技防”建议以弥补“人防”的不足，今年来在原有的基础上增加监控镜头3路，填补了多数监控盲区的空白，将原来不合理的监控镜头重新调整位置，将贵重物品室的监控位置调到到消防中心;三是定期检查小区所有区域的治安、消防安全隐患，并及时要求整改;四是确保消防器材的完好率100%，制定了防火巡查制度。

　　2、组织消防演习，提高员工疏散逃生能力。

　　今年是落实社会单位消防安全“四个能力”最重要的一年，保安部共组织各类消防演习、实战灭火等演练8次，使小区全体员工和外包单位员工在扑救初起火灾、人员疏散逃生方面的能力有了明显的提高。

　　在小区全体员工的共同配合下，为小区赢得了“社会单位消防安全4A级”证书、“合肥市消防安全工作先进单位”、“包河区消防安全工作先进单位”等称号。

　　3、抓好重大活动的安全保卫工作和其他工作，今年以来小区先后4次接待星评人员，保安部所有人员每次都是全体上岗，有的是带病坚持工作，不少队员都是连续工作16小时以上，但都无怨无悔，恪尽职守，圆满完成了安全保卫任务，树立了小区保安的良好形象。

　　小区物业服务管理方案 9

　　一、基本情况

　　略

　　二、实施措施

　　考虑到今冬是第一年正式供暖，为保证入住业主正常供暖，由开发建设单位成立供暖应急小组，组长由该项目工程负责人、物业项目负责人、各楼水暖承建负责人兼任，组员包括全体物业公司员工和各楼水暖安装（维修）工。暖气试水期间全体组员待岗，以应对突发事件的发生，待正常供暖两周后组员酌情递减。为保证xx小区冬季正常供暖，应对供暖期间突发事故和突发事件，一旦发生或被告知小区内出现情况，相关人员立即采取如下措施。

　　1、对于小区内供暖循环泵房出现故障问题，由应急小组组长立即联系供暖单位，到达后，由应急小组相关组员协助抢修

　　2、小区内部外管网出现供热问题，相关施工队负责人立即安排人员抢修，漏水严重者做好现场排水处理，力争做到当时解决，对于需要更换配件的问题，马上联系相关负责人，给予尽快解决。

　　3、单体楼立管出现供热问题

　　(1)提前检查相关阀门，保证给回水阀门的开通。

　　(2)如遇跑水现象，查看跑水管道是进水管还是回水管，关掉相关控制阀门，并马上进行维修。

　　(3)如跑水严重，在电梯确认能正常运行的情况下马上将电梯开至跑水楼层之上，并尽量关掉电梯电源，马上组织人员清理现场，利用水泵排水，并安排相关施工人员马上维修，维修完毕后，如电梯已浸水，马上联系电梯维保公司赶赴现场维修，在此期间物业公司做好业主不能使用电梯的安抚工作。

　　4、室内管道或地暖供热问题

　　一旦出现漏水情况，接到报修后，物业公司马上联系分管楼区施工的相关安装（维修）人员，到达现场后及时关掉供暖阀门，如能及时修复最好，不能及时修复的跟业主说明原因，并尽量给出修复期限，对已造成业主损失的，物业人员及时到达现场拍照留档，并对该业主的附近住户进行检查，如发生连带损失的进行拍照留档，明确责任后，确定造成业主索赔的协助办理此事，尽量减少业主投诉。

　　5、供暖期间，排出夜间值班表，小组全体成员手机24小时开机，以备应急之需。

　　三、供暖期间的各项工作

　　1、日常运行期间，物业人员应随时注意小区业主室内温度、对于温度高低发生的相关问题作好记录，并商议出解决方法，如适当调节相近管网阀门的大小来进行温度调节。

　　2、按照计划每月对供暖管网、阀门进行一次检查。

　　3、掌握每个管网及阀门的用途，对易被冻坏的楼宇设施如无人房间的自来水、暖气、车库内喷淋头、车库出入口喷淋设施应加以保护。

　　4、倡导星级服务理念，增强物业服务的'主动性。加强与客户的沟通与交流，每日抽测公共区域温度，随时掌握冬季供暖工作状态。

　　四、冬季供暖结束后的工作：

　　1、针对冬季供暖工作存在的问题，制定合理、有效的解决方案，及时进行消缺、完善处理，保证供暖系统设备、设施完好。

　　2、做好供暖系统阀门、排水以及系统设备的检查、保养、封存工作。

　　3、对本年度冬季供暖期间设备设施运行状况进行总结：统计汇总本年度供暖期间设备设施维修情况、更换零部件情况以及各种费用使用情况，为下一年做好供暖工作打好基础。

　　小区物业服务管理方案 10

　　为深入贯彻落实《保安服务管理条例》（xx令第564号）、《公安机关实施保安服务管理条例办法》（xx令第112号）、《泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见》（泉政〔20xx〕1号）、《关于进一步加强全省物业服务企业保安服务工作的通知》（闽公综〔20xx〕705号）和泉州市平安建设相关文件精神，大力推进平安泉州建设，进一步规范物业保安管理，切实提高住宅小区防范水平，特制定以下实施方案：

　　一、工作目标

　　在各级党委、政府的领导下，充分发挥相关主管部门行业监管作用，健全完善物业保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度，切实加强物业保安队伍正规化、规范化和职业化建设，充分发挥物业保安队伍在维护全市住宅小区治安稳定中的重要作用。

　　二、组织领导

　　在市委市政府的统一领导下，建立由市公安局、市住房和城乡建设局分管领导组成的领导小组，并在市公安局治安支队设立市“规范物业保安管理”推进办公室（简称“规范物业保安管理推进办”），由各成员单位职能部门负责人和工作人员组成，具体负责工作的组织推进、协调联络、督促检查和总结考核等工作。各县（市、区）也应参照市级模式建立相应工作机制，健全工作制度，有序推进此项工作的开展。

　　三、职责分工

　　（一）xx门

　　各级公安机关要加强物业服务企业保安服务和保安员的监督管理。县级公安机关要进一步加强保安监管队伍建设，派出所要将管理责任和任务落实到具体民警。公安派出所要积极受理辖区内物业保安员备案、信息采集和保安员的`考试报名相关工作；检查辖区内物业服务企业保安员着装、门岗值守、制度执行及保安员持证上岗情况，积极受理保安服务活动中的投诉、举报，依法保护物业服务企业的合法权益；督促指导辖区内物业服务企业做好安全防范工作，对辖区内物业服务企业保安员进行安全防范知识和技能的培训工作，组织保安员安全防范技能竞赛、消防演练、反盗窃和自我保护训练等工作。物业服务企业可对所在地公安派出所相关工作及其服务情况提出意见和建议。

　　1.加强物业保安队伍相关岗位人员的教育培训，完善物业保安员参加《保安员证》报名考试工作机制，大力推进物业保安员持证上岗制度，进一步提升物业保安队伍综合素质。

　　2.推进智慧保安监管系统建设，加强物业保安员信息采集、录入、比对，积极开展智慧保安监管系统物业服务企业保安信息系统客户端的推广应用工作。

　　3.加强物业保安服务市场清理整治工作，依法查处物业服务企业违法违规提供保安服务活动，规范物业保安服务市场。重点检查住宅小区物业保安员以下履职情况：

　　一是培训和持证上岗情况；

　　二是门岗值守和制度执行情况；

　　三是装备配备情况；

　　四是巡查情况；

　　五是技防设施使用和保养情况等。

　　重点检查物业企业是否存在以下违法违规情况：

　　一是未按照《保安服务管理条例》规定进行备案或者撤销备案的；

　　二是以挂靠、承包、劳务派遣等方式变相从事保安服务或者保安培训，尤其是咨询公司、劳务中介等违规外派保安员从事保安服务的；

　　三是在物业管理区域以外开展保安服务的；

　　四是保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度未建立或不健全的；

　　五是其他违法违规行为。

　　对日常检查中发现的治安、消防安全隐患，及时督促整改，对拒不整改或经整改后仍达不到要求的，依法处罚，同时抄告住建和工商行政管理部门。

　　（二）住房和城乡xx门

　　各级物业管理主管部门要积极配合公安机关做好物业服务企业保安服务的监督管理工作。

　　1.督促物业服务企业主要负责人进一步落实《保安服务管理条例》，把规范物业保安服务活动纳入行业检查和监督内容，与物业服务项目招投标和项目评优等工作相挂钩。

　　2.指导、督促自行招用保安员的物业服务企业依法向公安机关进行备案或撤销备案及做好保安员基础信息（含指纹等人体生物信息）的采集工作。

　　3.配合xx门推进物业保安队伍参加《保安员证》培训考试工作，实行物业保安员持证上岗制度，切实提升物业保安员的履职能力。配合相关部门加强对物业服务企业在招聘保安员和维护保安员合法权益等方面工作的监管。要督促物业服务企业加强保安员职业道德、业务技能、法律知识的教育培训，各物业小区的主要执勤岗位必须聘请责任心强、形象佳的保安员值岗，杜绝站姿不正、坐姿不端、有损保安员形象及超龄人员上岗。

　　四、实施步骤

　　（一）组织部署阶段（即日起至8月31日）。全面部署规范物业保安管理专项行动，落实各组织实施单位责任人、联络员。根据《实施方案》总体要求，按照各自职责任务，结合本地区、本部门实际，制定具体实施方案，细化和分解工作目标，明确工作措施和要求，确保工作有序推进。

　　（二）全面推进阶段（9月1日至9月30日）。一是组织物业服务企业主要负责人开展《保安服务管理条例》的学习培训，切实提高物业服务企业管理者的法制意识及责任意识。加强对物业服务行业协会的指导力度，组织物业保安队伍参加《保安员证》报名培训考试工作，大力推进物业保安员持证上岗制度。二是集中清理整治物业保安服务市场，严厉打击物业服务企业违法违规提供保安服务活动，特别是跨区域、超范围提供保安服务的行为，清理规范物业保安员管理，尤其是一些单位招聘不符合保安员条件人员，规范物业保安服务市场。三是加快推动保安监管信息系统同物业管理信息系统对接，逐步实现对物业服务企业保安活动动态化管理，及时掌握物业保安员的履职情况和就业轨迹等动态信息，加强物业保安员的招录、使用和清退工作的管理。四是积极开展物业保安和社区保安队伍联勤联防试点工作，及时分析和协调解决难点问题，逐步完善工作机制。

　　（三）巩固提高阶段（10月1日至10月31日）。回顾总结前阶段工作，查找薄弱环节，并在下阶段工作中针对性开展工作。进一步完善物业服务企业保安员信息采集系统建设，扎实做好物业保安员信息采集、储存、管理、传输和反馈工作。进一步加大物业保安员教育培训工作力度，适时总结、推广物业保安和社区保安队伍联勤联防工作经验。

　　（四）总结评估阶段（11月1日至11月30日）。各单位对本系统、本地区开展“规范物业保安管理”专项行动情况进行督导检查，开展自查自评。“市规范物业保安管理推进办”组织对各单位工作推进情况进行评估考核，考核结果纳入“平安小区”物业企业信用评价验收评比内容。同时，固化经验做法，形成长效机制，进一步完善本市物业保安管理制度化、规范化建设。

　　五、工作要求

　　（一）提高思想认识。各单位要高度重视，切实把“规范物业保安管理”推进平安建设作为保障广大群众安居乐业的一项重要举措，加强领导、精心部署、扎实推进，确保“规范物业保安管理”推进平安建设取得预期成效。要根据《实施方案》总体要求，细化工作措施、明确工作职责、严格工作责任，确保各项工作措施落到实处。

　　（二）加强协作配合。各单位要按照“归口管理、分工负责”的原则，及时了解和掌握本地区、本系统工作推进情况，加强沟通协作、加强上下联动、加强条块结合，逐步建立“依法监管、综合施策、部门配合、共同治理”的工作格局。

　　（三）加强总结提炼。各单位要充分发挥媒体舆论引导作用，加大专项整治行动效果宣传，注重总结提炼工作中的经验做法，加强交流推广，并积极挖掘、宣传物业保安员在维护居民住宅小区治安秩序工作中的先进事迹，树立典型、弘扬正气，进一步争取广大群众对物业保安服务管理工作的理解和支持。

　　（四）加强情况报送。各单位要落实专人收集和汇总工作情况。即日起至11月底，各县（市、区）规范物业保安管理推进办要汇总情况，于每月30日前（遇节假日提前）将工作开展情况报送市“规范物业保安管理推进办”。

　　小区物业服务管理方案 11

　　第一章概况及项目特点分析

　　一、项目概况说明

　　1、项目名称：XXXXXX业服务项目

　　2、服务地点：XXXX

　　3、采购内容：小区维护与管理及相关配套服务采购项目

　　4、服务期限：二年

　　5、项目规模

　　总占地面积：94560㎡

　　总建筑面积：145872㎡。

　　绿化面积：4700平米；

　　绿化率：20%；

　　6、服务质量要求：按照自治区物业服务三级标准

　　二、项目服务范围

　　1、房屋管理。

　　2、共用设施设备维修养护。

　　3、协助维护公共秩序。

　　4、保洁服务。

　　5、绿化养护管理。

　　第二章物业管理目的、目标

　　我们以城乡建设部《全国物业管理示范住宅区域标准》作为日常管理与服务工作的指导，并遵照“全国物业管理示范住宅区域”标准进行管理，争取在三年内获得“乌兰察布市物业管理优秀区域”称号。

　　一、保持和提高物业的完好程度

　　通过加强对加州华府物业服务管理养护和对业主或使用人的管理和服务，防止使用不当，损坏物业。

　　二、创造良好的公共环境

　　统筹安排加州华府物业服务项目管理的各项设施设备的养护管理，对业主或使用人依法约束管理，共同维护环境。

　　三、加强对项目实施社会化、专业化、经营型的.一体化管理

　　不断提高物业管理服务质量，维护和提高该物业投资者和管理者的良好社会声誉。

　　第三章 管理承诺

　　一、物业服务分项指标与承诺

　　1、我们的基本承诺是：

　　2（1）业主满意率≥95%。

　　2（2）社区内无因管理疏漏而导致重大责任安全事故和治安案件发生，如有业主求助，保安到位率100%。

　　2（3）全年365天接待，每天24小时受理报修，服务接待从周一到周日08﹕30～20﹕30，管理处主管业务接待从周一到周日09﹕00到17﹕30；

　　2（4）业主报修，急修15分钟到达现场，一般维修当天完成。

　　2（5）对业主投诉8小时内答复处理。

　　第四章内部管理

　　一、物业服务早期介入方案

　　1、早期介入

　　（1）项目服务合同签订后，组织公司技术人员介入加州华府 物业服务项目；

　　（2）深入现场实地勘察，摸清情况后根据我们的经验，提出建设性的意见供业主委员会以及业主参考；

　　（3）根据房屋设施的配置图纸和勘察现状，配合甲方做好接受和查验准备；

　　（4）按照交接的时间表，安排相关人员分阶段介入本项目。

　　2、管理处建立前的管理服务工作

　　（1）物业管理服务：项目的高品质服务；服务人员规范标准的操作等等；

　　（2）有关今后物业管理服务方面的问题及时与业委会及业主交流，并向他们宣传；

　　（3）对建筑物和区域环境、设备设施品牌、型号和以后的安装、调试等环节把握。

　　二、管理处运作方式

　　1、运作流程图

　　三、项目管理处运作流程说明

　　1、制作流程设计原则是全面、合理、高效、环环相扣、相互制约，保证环节紧紧衔接。

　　2、整个运作策划由公司指定一位副总经理级别挂帅，公司各职能部门参与指导，并提供资源保障、技术支持，以确保整个过程的顺利进行。

　　3、运作过程将由业委会（采购人）进行监督并指导，及时对出现的问题进行沟通、协调并解决，以使本项目区域的日常管理能更成功、更具有特色。

　　第五章项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法

　　面对面对加州华府物业服务，我们在深入调查研究的基础上，认识到本项目更需要服务化、功能化、人性化，作为区域物业管理企业的标准化管理，应以“为民、利民、便民”为宗旨，从不断满足业主衣食住行的基本要素，提高生活服务质量为出发点。