房地产要点总结

房地产要点总结

房地产要点总结

　　1.房地产：指土地建筑物及附着在土地建筑物上不可分离的部分和附带与土地所有权有关的各种权利

　　2.楼面地价：指单位建筑面积价格，是平均到每个单位建筑面积上的房地产价格

　　3.绝对地租：之不论租种什么样的土地都必须缴纳的地租 4.房地产估价：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合计价格或价值进行估算和判定的活动。 8.市场比较法的有缺点

　　答：优点：市场价格符合和当事人得现实经济行为说服力强，具有现实性真实性。

　　缺点：难以应用于少见的房地产类型有可比实例时才可用 7.收益法步骤

　　答：收集有关收入和费用资料 估算房地产总收益 估算运管费用 估算净收益 选用适当的收益率 选用适当的适当公式求出收益价格 8.房地产价格的构成

　　三通一平：通水、通电、通路、土地平整，

　　五通一平：通供水、通排水、通电、通路、通信、土地平整， 七通一平：通供水、通排水、通电、通路、通信、通燃气、通热、土地平整

　　*房地产价格的概念：房地产价格是由房地产的经济价值决定的，是经济价值的货币表现。

　　*房地产价格的特征：1.土地价格不由生产成本决定2.房地产的保值性与增值性3.房地产价值的个别性4.房地产价格构成的复杂性5.房地产价格表现形式的多样性6.房地产价素（位置，地质地形地势，土地面积形状，日照和风向风力）2建筑物状况。

　　*房地产估价原则含义：人们在对房地产估价的反复实践和理论探索中，逐步认识了房地产价格形成运动的客观规律，并总结出了一些简明扼要的在房地产估价活动中应遵守的法则、标准，这即为房地产估价的原则。

　　*房地产估价原则：1.合法原则2.最高最佳使用原则3.替代原则4.估价时点原则5供求原则6公平原则

　　*房地产估价的程序：明确基本事项→拟定作业方案→搜5.估价时点：估价结果对应的日期

　　答：土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售6.具体日期：反映了房地产估价的结果具有很强的时间相关税费 开发利润

　　性和时效性

　　*房地产的定义：土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不7.市场比较法：将估价对象与近期内已发生交易的类似房地可分离的部分和附带与土地所有权有关的各项权利 产进行比较

　　土地：地球的表面及其上下一定范围内的空间

　　8.收益法：是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的建筑物：人工建而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备资本化率将其折现到估价时点后果加以此估算估价对象的等组成的整体物，包括房屋和构筑物

　　客观对象的客观合理价格或价值的方法

　　*房屋：能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储存物品9.成本法：是取估价对象在估价时点时重新构建估价然后扣或进行其他活动的空间

　　除折旧的估算估价对象的的合计价格价值的方法 *构筑物：除房屋以外的建筑物，人们不能直接在其内进行1.房地产估价要素

　　生产和生活

　　答：主题 课题 目标 标准 程序 方法 信息 时价 *附着物：固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分2.房地产特征

　　离或虽然可以分离，但分离后不经济，或分离以后对土地、答：不可移动性 独一无二行 寿命长久性 数差有限性 大量建筑物造成很大损坏的物体

　　投资性 保值增值性

　　*房地产权利:所有权：法律规定范围内自由支配房地产并排3.房地产价格的影响因素答：一般因素：经济因素 社会因除他人干涉的权利

　　素 政治因素 环境因素 心里因素、区域因素：社会状况 人使用权：对国家或农民集体所有的土地占有、使用、收益的口因素 价值文化、个别因素：商业服务的繁华程度 交通状权利

　　况 人文环境和市政基础 他项权利：租赁权：指支付租金从房屋所有人或土地使用权4.房地产估价原则

　　人那里获得的占有、使用房地产的权利，

　　答：合法原则 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 抵押权：指债权人对债务人或者第三人不转移占有而作为债供求原则 公平原则 权担保的房地产债务人不履行债务时，就该房地产的变价款5.房地产估价基本程序

　　优先受偿的权利，

　　答：确定估价基本原则 一定估价作业计划 搜索估价所需典权：是指支付典价占有他人房地产而为使用、收益的权利，资料 现场查勘 撰写估价报告书选择估价方法估算并地役权：土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便决定估价额 估价资料归档等 利而使用他人土地的权利。（如在他人土地上通行的权利）

　　6. *房地产的特性：1.不可移动性2.独一无二性3.寿命长久7.

　　性4.数量有限性5.大量投资性6.保值增值性

　　格与物权的密切相关性

　　*房地产估价的概念：房地产估价：是指专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合适的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 *房地产估价八大基本要素：1.主体（专业估价人员）：具备的条件：（1）有扎实的估价理论知识——能力要求（2）丰富的实践经验——能力要求（3）良好的职业道德——诚实程度2.客体：房地产3.估价目的：时估价项目的期望用途。（1）不同的估价目的要影响到估价结果（2）估价目的决定价值标准4.标准（估价原则）：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。5.估价程序：是指房地产估价全过程中的各项具体 工作，按照其内在联系性所排列出的先后顺序6.估价方法：确定房地产价格的技术规程、方式和手段。（1）美国体系：成本法、比较法、收益法（2）英国体系：比较法、投资法、剩余法、利润法、承包法7.信息：房地产估价工作的生命之源。8.时点：估价结果对应的日期

　　*房地产估价的必要性:1、理论上房地产估价的必要性,独一无二性,价值高大性,是一个不完全的市场

　　现实中对房地产的估价的需要:房地产交易的需要,房地产抵押、典当的需要,房地产保险和损害赔偿的需要,房地产税收的需要,房地产征用拆迁补偿的需要,房地产纠纷、涉案的需要,企业合资、合作等的需要,房地产管理的需要 *房地产价格的影响因素:一般因素：经济，政治，环境，心理，2区位因素：商业服务业的繁华程度，交通状况，人文环境状况，市政基础设施状况。3个别因素：土地的个别因

　　集所需资料→实地查勘对象→选定方法估算并确定估价额→撰写估价报告→估价资料归档

　　*比较法的概念：比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用比较法求得的房地产价格称为比准价格。市场比较法的理论依据是经济学中的（替代原理）

　　*比较法的优缺点：优点：符合当事人经济行为，说服力强，具有现实性、真实性缺点：在房地产市场不发达或交易规模狭小的情况下难以应用

　　*比较法的适用范围：市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等，这些房地产由于数量众多，交易频繁，可搜集到充足的交易实例资料，使市场比较法具有使用基础，而经常采用市场比较法。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估价。

　　*可比实例一般要选择3～10个 成交日期与估价时间相隔一年以上不予采用

　　*建立价格可比基础：1.统一付款方式2.统一采用单价3.统一币种和货币单位4.统一面积内涵和面积单位

　　*收益法的概念：收益法又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法2收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。3采用收益法估价求得的价格称为收益价格4收益法的理论依据是预期原理。

　　*收益法的优缺点优点：理论依据充分，以地租地价理论和预期原理为依据,运用范围广泛，只要有收益或潜在收益都可运用该方法,符合购买者的投资理念。

　　缺点：,纯收益、资本化率的确定比较困难,根据预期收益确定价格，可能与实际相脱离,收益法仅从预测角度去考虑价格而忽视成本费用不科学

　　*收益法估价步骤:一、搜集有关收入和费用的资料。二、估算房地产总收益。三、估算运营费用。四、估算净收益。五、选用适当的收益率。六、选用适当公式计算收益价格。

　　*成本法的概念:成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法又称承包商法、重置成本法或重置成本折余法。成本法的实质是：通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格，所以采用成本法评估出来的房地产价格又称积算价格。

　　*房地产价格构成:1.土地取得成本2.开发成本3.管理费用4.投资利息5.销售税费6.开发利润

　　*重新构建价格概念:重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。

　　*重置价格和重建价格:重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格

　　重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”

　　*建筑物的重建价格求取方法:1.单位比较法2.分部分项法3.工料测量法4.指数调整法

　　*建筑物的折旧包括3个方面：①物质折旧 ②功能折旧 ③经济折旧

　　*建筑物折旧的求取方法:（1）年限法（2）成新法折旧法（3）综合法（4）实际观察法