管理员房地产企业会计核算论文 在日常学习和工作中，大家一定都接触过论文吧，论文是进行各个学术领域研究和描述学术研究成果的一种说理文章。一篇什么样的论文才能称为优秀论文呢？下面是小编为大家收集的房地产企业会计核算论文，希望对大家有所帮助。房地产企业会计核算论文1……
房地产企业会计核算论文
在日常学习和工作中，大家一定都接触过论文吧，论文是进行各个学术领域研究和描述学术研究成果的一种说理文章。一篇什么样的论文才能称为优秀论文呢？下面是小编为大家收集的房地产企业会计核算论文，希望对大家有所帮助。
房地产企业会计核算论文1
引言
近些年来，随着我国住房制度的不断改革，房地产行业得到了迅速的发展，已经成为我国国民经济的主要来源之一，但是在面临发展的巨大机遇的同时，也面临着潜在的巨大风险。与其他行业相比，房地产业具有投资大、建设周期长、安全系数风险高等自身的独特性，庞大的资金占用量加重了企业会计核算的任务和难度，一旦会计核算中出现一些人为或是技术上的差错，将会直接影响到企业的生存和发展。因此，针对房地产行业自身发展的独特性和会计核算中面临的问题，企业相关决策者和管理人员一定要采取各种有效措施从本质上真正提高企业的会计核算质量，进一步提高房地产经营管理工作的水平和质量。
1、房地产企业加强会计核算的现实性意义
1.1会计核算是企业预测及经营决策的基础
财务管理是房地产企业内部管理的重要组成部分之一，在某种程度上说直接决定着企业的生存和发展，会计核算又是构成财务管理的核心环节，为企业的经营和发展提供必要可靠的基础财务数据，能够准确地反映出企业经营活动的运行状况和企业的经营成果。企业的会计核算主要是包括对企业相关资金取得的记录、资金分配和使用信息的核算，是企业进行市场预测和制定相关经营决策的前提条件和基础，及时准确的会计核算能够为企业决策者做出正确的决策提供可靠的数据分析，为企业科学管理提供必要的参考依据。因此，房地产企业一定要在会计核算工作中坚持可靠性原则，确保会计核算的真实性和可靠性，为企业的长远发展提供真实、有效的会计信息。
1.2会计核算能够真实反映企业的资金运动情况
房地产行业自身存在资金投资大的特点，其资金的运转情况直接关系着企业能否持续发展。企业的会计核算能够如实地记录企业消耗的各项资金并及时进行跟踪监督，将企业资金运转的真实情况通过会计数据加以呈现。企业管理者通过分析和研究相关的会计信息和数据资料，能够在第一时间获取企业资金运转的真实情况，从而能够在最有效的时间里对企业整体运行进行监督，防止员工舞弊。房地产企业在开发运营中，易受到各种不确定因素的影响，只有要求企业的会计核算人员秉公执法、科学严谨的进行会计核算，才能确保会计信息的真实性，进一步提高管理层管理和监督企业各项经营活动的能力。
1.3会计核算有利于提高企业的经营效益
房地产行业与其他行业一样，为了提高自身的市场竞争力和经营效益，就必须采取措施控制降低房地产开发成本。企业的会计核算可以明确反映出企业的成本和成本来源，通过进行科学有效的会计核算，可以让企业管理者和经营者了解到房地产开发项目的成本情况，从而可以采取有效的措施控制企业的成本投入，减少不必要的成本耗费和其它损失，确保企业用最少的成本投入获得最大的经营效益。
2、房地产企业会计核算的现状
2.1房地产企业对借款费用的资本化不够规范
房地产企业由于其开发项目的特殊性，资金的投入巨大，企业一般都会通过举债的方式来筹集项目开发所需要的资金，房地产企业的债务资本的回收期一般较长。新会计准则中对借款费用资本化范围的规定有所扩大，但是对借款费用可以资本化的条件的规定十分严格，借款费用必须同时满足资产支出已经开始、借款费用已经发生并且相关的生产活动已经开始的时候才能资本化。这些对借款费用资本化范围以及条件的规定使得房地产企业很难对其进行确定，而且对长期没有开发的土地储备中所包含的借款费用也不能进行资本化，将其计入财务费用的话，也会在很大程度上影响企业的当期利润。
2.2房地产企业的净利润指标不能真实反映企业的实际经营状况
房地产企业的会计年度报表与其他企业相比，往往会出现业绩大幅度波动的情况。房地产企业属于生产投入产出周期较长的行业，因此在企业进行商品房建设过程中会出现业绩差的冰点时期，当工程竣工进行验收出售后，会计人员就将已收款项计入当期收入，而这些预收款通常是要采取分期付款在每个会计分期中才能收回的，或是要经过相当长时间才能收回的款项，最终导致了企业的净利润指标不能真实有效的反映出企业的实际经营情况。
3、房地产企业会计核算问题的解决对策
3.1完善对房地产企业收入的核算
第一，要明确销售收入核算的范围。房地产企业的开发商品在市场上销售所获得的收入就是指房地产的销售收入，包括转让土地取得的收入、销售商品房的收入、销售配套设施取得的收入等。其中，房地产企业的开发商品既包括企业在销售之前没有与购买方签订合同的开发商品，也包括在销售之前就已经签订销售合同的房地产。周转房的出售、旧城改造中取得的拆迁户的拆迁面积的房产权款以及增加住房面积的房款等都应该通过销售收入进行核算。第二，确定合理的销售标准。房地产企业销售收入的'确定要同时符合两个标准，一个是法律标准，另一个是专业标准。法律标准是指房地产企业的商品销售应该符合我国相关法律法规的标准，例如:如果土地使用权是以出让的方式取得的，没有按照合同支付出让金，没有取得土地使用证，没有按照合同规定进行开发的，或者是所有权有争议没有依法登记的房地产都不能进行买卖。即凡是没有符合法律标准的，即使开发项目已经完成，企业取得了相关的报酬，转移了相关的风险，也不能确认收入。专业标准是指在会计准则和会计制度中规定的确认收入的标准，即会计准则中对收入确认规定的四个条件:商品的主要风险和报酬已经转移、无法对出售的商品进行控制、相关利益很可能流入企业、相关收入以及成本能够可靠的计量。
3.2提高企业应对风险的能力，提高风险的透明度房地产企业的商品具有长期性和高价值性，在具体建设销售中都要预先进行相关准备金和质量保证金提取和核算。一方面在房地产项目开发中，应该将产品的质量保证金作为一个单独的会计科目进行明细核算，保证房地产企业具有数额更大、保证期限更长的质量保证金。企业的会计核算人员应该根据企业所开发项目的具体情况计提一定量的质量保证金，将其计入当期的工程成本中，以提高企业应对各种外来风险的能力。另一方面，企业的会计核算人员应将企业在开发、建设过程中所面临的各种风险通过财务会计报告进行揭示和呈现，不仅仅局限于抵押风险，而应在房地产开发企业报表的附注部分增加对企业正在开发的土地、工程项目等面临的各种开发风险、筹资风险等各种风险的强调和说明，以提高企业风险的透明度，为企业的发展提供可靠的会计信息和数据分析。
3.3进一步完善成本核算
首先，明确开发项目的成本核算对象，可以是整个项目本身，也可以是每一个独立施工的单项工程，结构类型相似、同一开发地点、竣工时间相近、施工单位相同的开发项目也可以作为成本核算的对象，另外，对于工期较长、规模较大的开发项目可以按照分期开发的开发区域作为成本核算的对象，同时，如果一个项目的施工单位不同，应该以各施工单位各自施工的部分作为成本核算的对象。其次，为了解决在计算不同楼层、不同户型的房地产商品收益与成本不配比的问题，可以根据可靠经验对各个楼层和户型确定权重标准，计算总成本和总面积的加权平均成本，以此计算单位面积的销售成本。再次，制定合理的成本分配标准，当开发的商品房达到可以销售的状态时，应该根据房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的销售价格，这样有助于房地产企业实现收入与成本之间的配比。
4、结论
综上所述，当前我国房地产企业会计核算中还面临着一系列的不足和问题，需要国家、企业及内部会计人员的共同努力，真正让房地产企业的经营管理者切实认识到会计核算工作的重要性与紧迫性，企业的会计人员努力来提高自身的会计核算水平，才能从根本上提高房地产企业会计核算的效率，实现企业经济利益的最大化，推动房地产企业的可持续发展。
房地产企业会计核算论文2
【摘要】文章通过分析房地产开发企业会计核算的特殊性，对新会计准则中房地产开发企业会计核算存在的问题提出了改进建议。
【关键词】房地产开发企业会计核算
一、房地产开发企业会计核算的特殊性
房地产开发企业是一类经营土地和商品房，资金投入量大、投资时间长、投资风险偏高的企业，主要具有如下特点：从生产经营角度而言，房地产开发企业一是开发周期长、环节多，表现在会计核算上，成本的结转期以开发项目的建没周期为准；二是开发投入大，风险高，这就要求要在会计核算上做好谋划，精打细算，以配合项目开发成功。另外，从产品角度而言，房地产开发企业产品具有高价值性，销售往往采用预售和分期付款销售的办法，在会计核算时，收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。同时房地产企业业绩波动较大，信息披露容易不足，若运用一般的公司业绩评价指标，则可能误导投资者，这些特点都导致了房地产开发企业会计核算的特殊性。
二、房地产开发企业会计核算存在的问题
1、科目设置复杂
对比《企业会计准则一投资性房地产》和原有的会计准则，而在此前财政部颁布的《关于执行（企业会计）和相关会计准则有关问题解答》的通知中，第九点曾对房地产开发企业出租的开始产品有单独的解释。这些规定对于这类资产，应当设置“出租开发产品”科目，并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值，企业在期末编制报表时对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“存货”项目内列示，对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。
2、借款费用中挂账现象严重
房地产开发企业往来余额通常较大。借款费用中用挂预付、应转收入挂预收现象较为普遍。且长年挂账。目前，房地产开发企业大都采取预售的营销方式。由于转让、销售不动产营业税纳税义务发生时间与现行房地产开发会计制度规定经营收入实现的规定存在差异。部分企业为达到少缴或不缴税款的目的，通常将预收的售房款长期挂“预收账款”科目或以单位之间往来款的名义挂在“应付账款”科目，而实际情况又大体分为两类：一是利用其所属的售楼中心，进行日常售房收入，除部分上缴财务入账外。其他收入沉淀在售楼中心。隐匿收入；二是采取委托其他单位销售房屋，将预售款或销售款长期挂在受托方账户。
3、收入确认相对随意
房地产的开发周期比较长，少则一年，多则数年，开发产品至完工须经过若干个开发阶段：规划设计—可行性论证—征地拆迁安置补偿—三通一平—建筑安装—配套工程—绿化环境。房地产产品往往采用预售、分期付款销售等多种销售方式，会计实务中的关键问题在于确认哪个环节为收入一些房地产企业就利用收入和成本不配比、建设周期长来调节利润。以达到少缴或延迟缴税的目的。部分房地产企业将预收房款作为“借资款”。挂在“其他应付款”科目；部分房地产企业采用“体外循环”方式，将售房收入存放在其他公司账上。再假借其他事项往来转回资金，隐瞒收入；还有很多工程已完工。房屋已售出，但是迟迟不进行竣工决算和会计核算等等。
4、会计信息风险披露不足
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。20xx年中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号――从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》的第三条中要求企业披露质量保证金的核算方法：第八条中规定发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。从上述规定可以看出三点：第一，证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法：第二，证监会要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险：第三，目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。从上市公司披露的实际看，对质量保证金问题基本上未加披露。
三、加强房地产开发企业会计核算的措施
1、优化会计科目的设置
其实房地产开发企业应根据开发项目多少，规模大小及内部管理需要来进行成本核算，比如在企业内部单位不实行独立核算的情况下，可不单设开发间接费用账。在成本项目栏内增设管理费用和利息栏，因管理费用和利息是间接费用的主要内容，为简化核算，还可取消开发成本一级账，将房屋开发、土地开发、配套设施开发和代建工程开发直接设为一级账，再按项目分设明细。在实务中，可按核算对象设立成本卡片，连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，年末只把本年度已竣工结转项目建案归档。另按一级账户设立多栏式汇总明细账，按年节转。成本卡片分为两部分，台头部分和账表部分，台头列示施工合同的主要内容，如开、竣工日期，施工单位、建筑面积、预计投资及变更情况等。正文部分为通常的多栏式明细账，连续记载成本开支情况。
2、合理处理借款费用
新颁布的《企业会计准则第17号――借款费用》对此则规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。依据此项规定，房地产商品是需要经过较长时间的购建才能达到预定可销售状态的存货，应将其达到预定可销售状态之前发生的借款费用，计入开发成本。不仅如此，新准则还扩大了借款费用资本化的范围，新准则中借款费用资本化的范围不仅包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的'专门借款，而且包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款。为此笔者建议对借款费用核算应充分考虑配比原则。借款费用要在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按实际占用资金计算计入房地产项目成本。先将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象。
3、完善收入确认
作为房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项房地产的成本能够可靠地计量；三是作为房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该房地产的产权可单独划转和交割。企业还可采用排除法确认投资性房地产；企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产不属于投资性房地产；企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租房地产，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并财务报表时，作为企业集团的自用房地产。除此之外，企业持有的房地产应作为投资性房地产。
4、提高信息披露含量
一是增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，故需在财务报告附注中披露土地储备量及取得成本情况。二是增加分项目现金流量信息的披露。建议以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。三是重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业的高风险性应在会计信息披露环节得到充分的揭示。
【参考文献】
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房地产企业会计核算论文3
一、房地产开发企业会计核算工作的不足
（一）房地产企业中的房地产项目对会计科目级别设置不一
我国会计制度中没有专门针对房地产开发企业的会计核算制度和准则，这对规范房地产开发企业的会计核算较为不利，如通过“开发成本———建安成本———指定分包工程”科目来核算除总包外由开发公司单独分包的一项项目，那通常可能会涉及电梯、防盗门、铝合金门窗、外墙保温、智能化、幕墙工程、防水工程、进户门、信报箱等几十项工程，每一个具体工程项目可能还会由不同的施工单位承接，即使一份合同也有很多付款节点，所以如都在一个子目里算，除非通过ERP系统管控，否则查询起来极为麻烦，势必要通过其他的EXCEL表来辅助反映；又如开发项目通常可能涉及住宅、商铺、写字楼、别墅、公寓房、车库等不同业态，即使目前核算项目没有，将来可能会遇到，科目的设置未综合考虑长远因素，即使规定了统一的会计科目，但因理解不一致也会造成科目运用上的混乱，有时甚至同一个公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不仅带来查询的困难，也容易造成疏漏，从而产生多付款的现象。如，同一企业建设工地发生的水电费，有在“开发成本———建成成本”里反映；有在“开发成本———前期费用———临水临电”中记录，也有的通过“其他应收款———施工单位”进行核算，从应付工程款中扣回。根据会计规定，企业所有账簿均应在年终结账，而且需要建新账，但这样的规定并不适合房地产项目建设开发跨几个会计年度的房地产企业会计核算；房地产开发企业同时承担土地和房屋的开发和基础设施建设的任务，会计核算工作要从年初投资估算开始直至年尾项目结算，同时需要按照项目进行的实际情况设置不同的科目。
（二）房地产成本费用核算的随意较大
房地产企业规模一般较壮大，企业漏税、逃税及偷税现象也愈发突出。一方面有些房地产企业将不合法、不合规发票进行入账，挖补涂改发票现象时有发生，另一方面由于没有严格按照开发的产品对象增设各类明细核算项目，成本划分不清，独立核算的配套设施未结算土地成本、基础设施费、借款利息及建筑安装工程费，未按照规定计算开发产品成本、期间费用，未完工的'验收成本计算在营业成本中等，常以预计金额、合同金额列支，或者直接用白条入账，不按工程结算单据列支开发成本或将成本核算对象混淆，列支成本提前（如将下期成本有偿转让或者未单独核算自用设施的成本），没有分摊土地成本、建筑安装工程费、基础设施费、前期工程费等费用；延伸期间费用列支的标准和范围，如管理费用开发产品竣工之前的借款利息全部列入当期损益。
（三）收益评价指标难以反映企业的真实业绩
开发房地产的投入与产出的周期较长，在会计报表上面通常会出现业绩大幅度的波动，在建设期的业绩较差，但是当验收和出售房屋之后，将预收款项计入到收入中去，其导致的结果是经营情况不能通过净利润指标真实地反映出来。有的房地产开发企业的经营状况较好，其净利润却可能是很小甚至是负数；对于房地产开发企业业绩而言，其表外风险也很重要。当一个房地产企业，即使其在建工程多，预售情况良好、资本流动链极好、盈利能力够强，也很可能出现正面倒闭的情况，如工程施工的质量出现问题引起赔偿或者资金链断裂等。
二、完善房地产企业会计核算的相关对策
（一）明确房地产企业的销售核算范围及标准
房地产企业的销售收入一般指的是房地产企业经过开发后通过销售所获得的收入，它包括了土地转让费、房屋销售收入以及房屋的配套收入、周转房的出售，回迁人员拆迁面积的房产权款以及增加面积的房款等都应该纳入到会计核算的销售收入中去。房地产的销售过程一般要经过预售合同的签订、收取预收房款、签订正式销售合同、竣工验收、产权办理、过户等手续。按照企业会计准则的规定，企业确认收入必须满足的条件是：企业已将商品所有权上的主要的风险报酬转移给购买方；企业既没有通常与所有权有关的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；与商品有关的经济利益很可能流入企业；相关的成本会计或将发生的成本能够可靠的计量，只有房地产开发企业销售其商品的收入同时满足上述条件时才能加以确认。以商品所有权的风险报酬是否转移为标准确认收入，在没有经过竣工验收时，房地产上的各种风险和报酬还没有转移给买方，不管是否收取了相关费用，都不能计为收入确认。这也是房地产项目在没有经过验收和过户时，所有款项只能算作房地产企业暂收款或预收款，从而不能计算到收入中来。只有在房地产企业与客户之间签订正式的销售合同，房地产经过相关的验收，并使客户对各种指标进行认可，并办理相关的移交手续后才能够将这些款项由暂收款转入收入中，即房地产完全交付使用后，才可以将预收款划归到销售收入中来。此外，房地产企业利用各种促销活动建立的销售协议，必须对其交易的真实性和本质性进行判断，如：售后回租、售后回购的房地产。
（二）会计科目设置要明晰、准确、直观
房地产企业进行对房地产开发项目进行会计核算要严格按照一级会计科目进行明细设置,同时根据房地产开发项目的实际情况对二级、三级、四级会计科目设置要仔细、明确、详细，保证对会计核算工作具有完整的资料信息,发挥会计核算工作在房地产开发项目投资和成本控制中的作用。
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【摘要】自上世纪九十年代以来，国家住房政策的改变，使我国房地产业发展迅猛。面对日益激烈的市场竞争，房地产业显现出高风险、高收益的特点，如何有效地规避、降低财务风险，对房地产企业的生存和发展有着至关重要的意义，因此房地产企业应积极建立风险辨识机制及规避机制，通过事前预防，事中化解等模式，增强企业的财务实力，提高竞争能力。
【关键词】房地产企业财务风险防范
一、财务风险的定义
狭义的财务风险仅指筹资风险，是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。
而广义上的财务风险则作为企业经营风险的一种，特指企业在生产经营中的资金运动（包括筹资，融资、投资和资金使用等）中，由于内外部环境及各种难以预计或者无法控制的因素影响，在一定时期内企业的实际财务收益与预期收益发生偏离，从而蒙受损失的各种风险。它是从企业理财活动的全过程和财务的整体观念透视财务本质来界定财务风险的。在市场经济条件下，财务风险贯穿于企业所有财务环节，是各种风险因素在企业财务上的集中体现。从财务风险预警的角度看，企业财务风险不仅限于筹资活动产生的风险，不当的投资活动、营运活动、分配活动同样可能导致企业面临风险。
因此，本文认为，广义的财务风险体现了财务的本质，能真正反映市场经济条件下企业财务关系的全貌，这种定义更加科学合理。
二、房地产企业财务风险的划分
房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险，主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。
（1）筹资风险。我国房地产开发其主要动因是资金驱动型。在现行模式下，房地产企业的自有资金比例一般较低，主要用于解决土地成本问题，而对于后期开发，则较多的'是通过各种融资手段和前期销售款回收予以解决。
因此，银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。主要表现在：债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高。债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中，或由于自有资金不足或销售计划未能按时完成而导致财务危机，在极端情况下，存在着资金链断裂的风险，这样就产生了筹资风险。
（2）投资风险。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险即为投资风险。在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，从而表现为：投资项目在技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大等，时间上的跨度与空间上的广度必然给财务活动与未来的发展增加了不确定性。
（3）资金回收风险。资金回收风险是房地产企业开发的又一财务风险表现形式。主要表现为在房地产开发产品达到可出售状态后，由于政策因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，因企业本身资产负债水平高，若资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。
三、房地产企业财务风险的防范
（1）合理实施财务预算。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素，致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题，这直接关系了企业投资项目的成功与否，也给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件，合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，充分发挥企业的财务职能。
（2）实施资金流动性管理。房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束，由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难，若资金链条在某一环节出现异常，就会造成资金链的断裂，甚至导致企业破产。这就需要企业加强对资金流动性的管理，在财务收支中要进行严格的估算与审查，对资金调度合理安排，以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转，优化库存结构，尽可能减少存货资金的数额，让企业在经济方面的支付能力得到加强，促进企业信誉度不断增加，给下次融资铺设打下良好的基础。
（3）实现资金结构的优化。房地产企业应该不断完善自己的资金结构，对于负债经营适当控制，在充分估算企业偿债能力的情况下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力，大大降低财务风险。这就要求相关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，避免资金的浪费；企业还可以利用股票、债券、合作经营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大，使更多投资者与企业实现合作交流，不断扩展投资者与企业合作的项目。对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。
（4）提高房地产企业管理人员综合素质。作为决策者要增强对财务管理工作的责任感和使命感，要不断提高自身的决策能力；
不断学习和掌握新的管理技术和方法，提高自身的政治素质修养。通过经验和自身能力进行科学的判断决策，最大限度地降低财务风险。
同时，还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。增强财会人员的监管意识，督促财会人员依法进行会计核算和会计监督。
四、结语
综上所述，由于房地产企业自身投资金额大、项目开发周期长、资金回笼较慢的特殊性，其投资收益容易受社会经济环境以及政府政策的影响，从而使房地产投资成为高风险的经济活动。而房地产行业同时又是高风险行业，房地产企业进行项目投资必然伴随着投资风险。房地产企业在进行项目投资前，应当进行严密的市场调研，对项目进行谨慎的风险分析，对项目的预期收益进行合理的预测，判断项目投资方案是否合理可行。总之，在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要想获得持续的竞争力，就必须综合提高企业财务风险管理水平，尽可能地规避风险，以获得最大的收益。
参考文献
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[2]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理.财会研究，20xx，（1）。
房地产企业会计核算论文5
摘要：随着我国经济快速发展，企业越来越成为社会经济发展的重要载体，企业发展过程中财务方面的管理成为企业发展的关键性因素，因此，必须给予重视。企业会计核算不仅关系着企业内部的建设，更关系着企业的外部发展，这其中财务方面的信息是提高会计核算的重要因素，所以，不仅要规范企业会计核算，更要提高信息质量，促进企业健康发展。该文就企业会计核算的简述、存在的问题、处理措施三个方面加以简要分析。
关键词：企业；会计核算；信息；质量
企业会计核算关系着企业的内部建设，关系着企业的发展，尤其是信息质量，新中国成立以来，我国引进了企业核算制度，如何建立系统、完善的企业核算制度，促进企业可持续发展，成为各行各业关注的焦点。企业宏观核算以及微观核算一度成为人们讨论的重点话题，随着我国逐渐从计划经济过渡到社会主义市场经济体制，企业会计核算与信息质量成为研究重点内容，规范企业会计核算势在必行。
1、企业会计核算的简述
20世纪50年代上半叶，核算部门以及财务学校聚集着很多前苏联学者，他们翻译出很多关于财务、会计方面的著作、文章、记录等，不仅包括生产方面的会计核算，还包含经济活动方面的核算，既包括企业资金方面的核算，又包括企业发展成果方面的核算。企业会计核算的任务逐渐聚焦于企业物资核算，而且还要准确预见企业经济业务以及企业活动所产生的财务成果。企业会计核算表现出的方法特点为：第一，通过货币单位计算出企业流动或者固定资产以及全部的经济活动。第二，通过系统的管理体系，记录企业在日常生活中所有的经济业务。第三，使用实际发生价格。企业会计核算在企业发展过程中所承担的任务为：确保企业的各级领导能够定期获得企业工段、工作间、场地的发展进程以及各个方面的工作资料。在核算方法上表现出针对性，能够将企业的精力集中在某个事件上，根据实际情况直接或者间接的使用度量单位计算。
2、企业会计核算存在的问题
2.1理论探索有待发展
随着我国经济的快速发展，国民经济核算体系得到开发、应用，并在各个企业得到迅速推广，例如，企业的资产负债计算，成本、资金计算，企业流量计算，账户核算等。但是理论研究却相对滞后，没能在新的工作领域、工作方法上有所突破，统计方式、核算制度方面的理论研究还有待提高、有待完善。另外，正是由于市场经济体制的建立以及企业核算方法的优化，企业对于市场上的信息变更不敏感，不能及时做出回应，收集以及披露信息的速度滞后。例如，已经上市的股份有限公司在披露信息的过程中，一方面要出示资产负债表的计算指标，还要披露大量的财务预算以及决断报告，但是披露的方法还不够规范，没有使用统计方法、手段。
2.2会计核算与统计核算交流过少
统计活动的主要内容包括两方面：一方面为获得统计指标，也就是对信息进行计算，例如，核算统计指标、分析统计指标。一方面为统计信息，对信息进行核算。会计活动的主要任务是获取财务指标，也就是获取财务的全部信息，例如，会计账户的计算或者分析财务报表。由此可以看出，统计以及会计活动都含有信息核算以及信息分析，二者在这两个方面必须实现零距离交流，也就是统计活动在计算方面要借助于会计核算数据提高统计核算信息质量，会计活动在财务分析方面借助于统计分析数据提高财务核算信息质量，但是在实际工作中二者的交流过少，导致信息流通过缓，影响了会计财务发展。
2.3会计与统计工作人员分工不明确
会计部门在财务分析上缺少精确的财务核算分析，统计部门的核算数据缺少真实性以及准确性，针对这样的问题，一方面要增加二者的交流，最重要的还是要明确会计、统计工作人员的分工，保证二者能够相互借鉴，增加交流。在实际工作中，会计部门与统计部门工作人员分工不明确很容易造成责任推诿，出现扯皮现象，致使工作效率低下，给企业造成损失。如果二者不能实现明确分工很可能使工作中出现的问题集聚，长时间处于这样的`环境下，企业很有可能面临财务危机，威胁企业发展。
3、规范企业会计核算，提高信息质量的处理措施
3.1优化会计核算机构
首先，正确划分宏观会计核算与微观会计核算，并明确处理二者之间的关系，根据我国法律规定，会计核算可分为三个系统，两个核算机构，但是人们误将企业所成立的核算机构当成政府以及部门的核算机构延伸，并认为企业核算机构是政府以及部门的核算机构的基础。面对这样的情况，企业必须优化会计核算机构，建立、配置与自己工作任务相符合的核算机构、工作人员、管理人员。企业还应该将核算机构划分为微观统计核算机构，作为宏观核算机构的一部分而存在，同时保持自己的独立性，正确划分二者的职能与界限，促进二者健康发展。
3.2企业会计核算的管理思想应改变
长期以来，企业的会计核算模式都是按照国家统计以及核算模式来组织的，随着政府核算以及统计要求的变化而变化，企业会计核算不能根据实际情况满足企业发展需要。这就要求改变企业会计核算的管理思想，践行新的国民经济核算体制，避免按照就有的建设方式建立企业的会计核算账户体系，而是基于实际调查，形成调查表，在企业形成一套国民经济及核算体系基础数据系统，按照企业的发展模式，建设符合企业发展的会计核算思想与体系。
3.3明确产值指标在企业发展中的作用
产值指标是指国民经济中国内总产出、生产总值的指标。计算产值指标的目的在于掌握生产成果的总体建模，并反映生产成果所产生的价值量。例如，产值的价格与产品的价格没有相悖，在这样的情况下，产值就会显示产品成果的价值量，因此，国民经济核算的核算内容是以产品总价值量为起点，既报告一段时期的国民产品总量，又报告一段时间的国民收入。所以，产值指标对于企业发展具有重要的导向作用，对于企业发展具有重要的指示作用。
3.4应用现代核算设备
随着科技的发展，计算机技术被大量应用于各行各业，企业会计核算业务也应该与时俱进，应用计算机与网络技术。正是因为会计核算需要处理大量的数据、信息，必须保证核算资料的正确性，实现核算接轨，所以，通过计算机核算代替传统的手工操作是提高核算质量的重要途径。这些会计软件具有强大的功能，可以提高企业会计核算的操作管理水平，这里需要注意的是，应用计算机与网络的同时，要注意提高计算机管理人员的专业素质，也可以使用数据管理，能够被广大基层工作人员使用的计算机软件。当企业在会计核算方面使用的计算机软件达到一定水平后，可以适当在企业内、外部建立系统信息网络，促进信息质量提高，将原来手工操作的核算内容转化为完全由计算机完成的核算体系，实现企业会计资料的共享。
4、结语
综上所述，改革开放以来，我国市场经济体制得到建立与发展，企业会计核算逐渐发展、完善，需要面向国际、面向现代化，需要被社会所承认。因此，必须规范企业会计核算，提高信息质量，正确处理会计与统计的关系，使二者在职能上相互借鉴，避免资源浪费以及劳动重复，减少企业的成本付出，通过各种手段促进企业数据资源的共享性。企业要加大会计核算的管理力度，使核算与统计相互促进，在工作中相互补充，为企业提供准确的市场信息资料，实现企业可持续发展。
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房地产企业会计核算论文6
摘要：施工企业为了提高自身经济效益，减少成本高、财务管理不善给企业经济运行带来的压力，必须做好会计核算工作。本文从阐述施工企业内部会计核算工作的特点入手，进一步分析了施工企业会计核算的现状，最后探讨施工企业会计核算的优化与改进。希望对相关部门有借鉴和参考意义。
关键词：施工企业；会计核算；现状；优化
一、施工企业会计核算的特点分析
（一）事前核算占据重要位置
在施工企业的会计核算工作体系中，事前核算工作占据着越来越重要的位置，不断得到相关部门和工作人员的重视，他们在进行正式的核算工作之前，会率先考虑其具体的可行性，以此预测即将展开的经济活动，这个过程就叫做事前核算工作。由于中国国内正在推广和提倡稳健的货币政策，所以其市场流动性紧缩，对施工企业的事前核算工作提出了很高的要求。财务会计部门需要规划接下来的资金支出情况，提高事前防范的安全性，参考企业目前的资金情况，并据此提出相关建议，尽量消除存在于施工企业资金收支体系中的风险因素，这可以起到促进融资效率和质量大幅度提高的作用。
（二）分级展开的会计核算发挥巨大作用
就当前许多施工企业的会计核算工作具体情况来看，分级展开的会计核算发挥着巨大的作用。施工企业选择分级开展进行会计核算，主要是出于施工流动性比较大，而且所面临的目标施工项目存在分散状态的考虑。针对不同的具体实施项目，选择具有特殊针对性的的会计核算方式，能够起到精确衡量施工企业的经济效益的作用。
（三）施工企业生产的单件性
施工企业生产的单件性是关乎施工企业会计核算工作的重要要素，具体的施工项目对应着具有差异性的具体的建筑要点，且其中起决定作用的是工程产品自带的特殊性质，工程产品生产的出发点是为了满足具体或者特殊的`日常生活及工作需要。所以，水文、地质、气象等等自然环境存在的差异，都会导致施工条件随之出现千奇百怪的变化，指导其具体实践的图纸的在施工效果和过程上也会表现出明显的差异。
二、施工企业会计核算的现状分析
（一）施工企业的会计核算方式落后
为了使工程项目建设的质量和成果能真正为社会发展做贡献，必须严格监控其施工情况。许多施工企业在管理施工方面，确然认识到了增强财务管理工作质量的重要性，并不断改进其工作的具体方式，然而施工企业中的会计核算却没能引起相应的重视，核算方式不够有效，会计核算结构构建不合理，导致正确的会计核算方式与良好的财务管理方法二者想脱离的情况产生，如此一来，项目建设管理水平如何得到优化呢？施工企业管理人员的决策如何做到万无一失呢？
（二）数据统计出现失误情况
施工企业在开展内部的会计核算工作时，往往需要处理大量而复杂的数据资料，然而许多企业在具体的处理过程中，漏洞百出，统计不清晰、记录不全面、归纳不科学等等。精确真实的数据资料是施工企业完成会计核算和管理工作的基础条件，唯有全面真实的数据才能支撑高效而高质量的会计核算管理，使整个施工企业的财务系统处于高效正常运转的状态。由此可见，施工企业的财务部门在大力开展会计核算和成本核算工作时，必须以科学有力的数据作为基石。当然，使统计工作得到有效而合理的实施，繁多的经济支出条目和额度比较高的经济资金成本是必然的，所以，总体上给施工企业带来了一定的财政压力。如果出现会计人员在核算问题时忽略确切数据的重要性，则在很大程度上会导致施工项目的成本费用的核算失误，进一步使施工项目系统内部所有的金钱成本都无法被清晰准确的统计。
三、施工企业会计核算的优化与改进
（一）建立健全会计核算制度
毋庸置疑，但施工企业内部的所有工作，包括财务管理和会计核算，都必须以科学的体制为指导和监督规范，体制的完善或许并不是困难重重，但是施工企业项目部具有一定的特殊性，企业要想在具体的工作开展中完全依照体制的要求却非常不易。所以，在构建相对完善的核算体制框架前提下，需要使体制得到有力的践行和落实，这也是建立体制的出发点和最终落脚点，执行环节是至关重要的。核算工作人员必须严格遵从担任的岗位职能，对项目推进环节中涉及的人员、资料、设备及资金等收支情况加以真实具体的存档，以此做到精确而科学地。
（二）推行新的《建筑合同》标准
基于我国现行会计准则的全面推广和应用，再加上施工企业对《建造合同》的利用，企业会计信息的可靠性和相关性得到了一定的提升，会计人员的整体素质以及会计信息的质量也都得到了有效提升。因此，要在现有的经济形势下提升企业会计核算的整体质量，施工企业必须严格推行《建筑合同》准则，以此为依据对自身会计核算制度以及内部控制制度进行优化与完善，在规范会计处理程序的基础上，从会计核算、合同收入及费用的确认、会计信息处理、会计报表出具等各个方面进行规范化处理程序的落实，以便于保证会计核算制度的全面执行，提升会计核算的整体质量和水平。
（三）落实承包责任并对权责利问题进行明确
施工企业在进行会计核算工作时，需要对承包责任制和权责利相关概念做出充分的了解和把握，必须主动地倡导施行工程的承包经营体制，不仅需要注意强化体制化经营，而且需要做好对工程的质量检查和控制，以此为成本核算资料的科学和真实性提供保障，处理好涉及施工企业的成本效益的问题。以此为前提，施工企业还需要推广目标成本的管理模式，在工程项目施行环节，加强实时控制，把握预算计划对企业内部各样成本存在的影响作用，对此加以调整，从而把耗费掌控在计划要求的领域之内，以权责利兼顾为原则，保证核算人员明确所具有的职责，鼓励其工作主动性和参与度，促进核算工作完善。
四、结束语
施工企业为了做好成本管理和财务工作，提高内部经济效益，必须做好会计核算工作，首先，需要明确会计核算工作的特点，即事前核算占据重要位置、分级展开的会计核算发挥巨大作用、施工企业生产的单件性等等。其次，是分析施工企业会计核算的现状，包括施工企业的会计核算方式落后、数据统计出现失误情况、会计原始凭证不够精细等，在此基础上，探讨施工企业会计核算的优化与改进。
参考文献：
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[2]蒋冬青。建立及完善施工企业会计集中核算的意义和措施[J]。会计师，20xx
房地产企业会计核算论文7
摘要：“营改增”政策在我国实施多年，实践证明，这种方式对我国企业的发展具有积极作用。对建筑企业而言，财务管理十分复杂，只有适应财务管理策略，才能确保其积极发展。笔者就“营改增”给现代房地产企业会计核算带来的影响分析了具体的解决策略。
关键词：营改增；房地产企业；会计核算
“营改增”政策使得整个房地产行业的会计职能和管理方案发生了变化，要求企业快速适应这一变化，随着政策的发展对其内部财务管理作出适当的调整。
一、“营改增”对房地产企业会计核算的影响
(一)改变了税费的抵扣形式
营改增改变了以往的企业税收抵扣方式，采用增值税发票抵扣后，企业的固定资产可以用于税收抵扣项目，从而大大降到了企业的缴税额，降低了其负债率。以往的会计核算是将建筑工程造价与利润列入营业税范围内，存在重复缴税现象。而随着营改增的出现，增值税变成了价外税，但是企业要重视增值税发票的获得，一些企业在工程施工过程中忽视了增值税的作用，反而增加了企业的税收缴纳，影响学习效果。
(二)对会计人员的核算提出了新的要求
以往的会计管理制度与现代制度不同，“营改增”优化了会计职能，要求企业会计从业人员正确了解会计账目，正确核算企业项目，使其抵扣方式与经济发展相适应。企业还应组织财务管理人员进行培训，使其能够更深刻的了解会计核算，掌握会计核算的方法，降低企业的成本。尤其是对建筑企业而言，涉及项目之多，涉及范围之广，都对企业的财务管理效果和发展造成影响。营改增政策实施后，企业应顺应这一政策。
(三)影响了企业现金流的分配
随着“营改增”政策的实施，我国企业的现金流分配发生了变化，建筑企业也不例外，对于房地产企业而言，经济效益与成本之间的关系发生变化，这是由于营业税的计算方式发生变化。在以往的营业税征收中，多采用预交制度，并且根据企业营业额统计缴纳，导致很多企业的资金短缺，无法满足继续经营的需求。按照进度百分比来缴纳税费将给企业带来严重的影响。资金无法跟上必然影响施工效率。营改增改变了税收模式，增加了缴税样式，可以按照企业需求根据百分比来确定收入，并且开具相关的发票，这使得企业的资金压力降低。另外，“营改增”对于企业的税收抵扣进项税额造成了较大的影响，一般采用确认收入与抵扣当地的进项税额，确保现金流量的增加。最后，企业财务管理部门并不是独立存在的，会计核算核算人员应与企业采购人员、技术人员联系，掌握最新的市场动态，对资金进行合理的分配，在企业所需材料的购进上，财务部门应对资金支出进行把控。在满足质量的基本要求的前提下，考虑价格问题，选择具有优势的材料完成施工，促进建筑企业的发展。
二、“营改增”政策后房地产企业会计核算策略
上文我们分析了营改增政策给我国企业税收、财务管理带来的影响，在这一背景下，企业应采取必要的应对策略。具体包括以下几个方面。
(一)完善会计管理制度
“营改增”对建筑企业的财务管理造成了较大的'影响，传统的财务管理漏洞明显的体现出来。要确保企业财务管理的高效性，要对其进行制度的完善，建立建筑企业财务管理的体系，对增值税的相关科目和要求进行全面的分析，并制定与之相对应的会计管理制度，并且将责任进行划分与细化。对以往财务管理的可行性进行分析，经过敲定后对其进行修改，监督现行的财务管理制度，由会计主管和财务总监对可行性进行研究，及时发现财务管理中存在的问题，并对其进行强化。
(二)优化方式，确保会计核算的高效性
要确保企业财务管理的效率，适应营改增的政策的发展，就要从对以往的财务管理方式进行优化，首先，企业管理核算一个从整体上转移到单独性管理上。组织企业人员对营改增理念和流程进行学习，确保员工的专业性，在日后的工作中做到以政策为前提，减少企业赋税。另外，企业应及时与税务部门进行沟通，更快的了解机制的改变，第一时间对企业管理制度进行调整。
(三)积极应对，适应经济市场发展
企业要持可持续发展理念，根据营改增的政策特点，改善企业的管理方式，面对压力也充分利用优势。营改增所涉及的是国家与企业之间的政策，其目的是降低企业税收，减少企业压力。但是如果企业的政策不能与之相对应，企业产品质量不能满足要求，就会造成相反的效果。因此对于现代企业而言，应尊重营改增政策，并且充分利用，积极应对，及时了解市场的变化机制。
三、总结
总之，我们已经实现了企业的“营改增”策略，这对于建筑业的发展来说具有积极意义，能够减少企业的税收。当然，这一政策也给企业带来了新的任务和挑战，传统的会计核算政策与现代政策不符，要求企业进行改革，只有根据需求进行必要的调整，才能与之相适应。可见，我国企业正处于转型期，转型成功需要企业内部的共同努力。
参考文献：
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房地产企业会计核算论文8
摘要：由于房地产开发企业销售确认的特殊性，使销售确认会计核算衡量标准成为了会计核算的重点问题，其主要影响解决销售确认问题的因素是明确收入和成本之间的配比与否，以及销售收入的衡量标准。而本文就统一销售收入的确认衡量标准以及配比收入和成本等方面提出了一些解决其问题的建议。
关键词：房地产;企业;销售收入确认;衡量标准
一、我国房地产开发企业销售收入会计核算所存在的问题(一)销售收入确认的衡量标准存有以下三点情形1.地产企业获得预售房款，确认为销售收入此类观点的持有者认定，商品房或建筑成品的预售阶段是地产行业的销售方式的特殊性时段，企业在获得了预售许可证件之时，该建筑产品就已开工建设，建筑成品的基本模式结构就不会在发生改变，并且认定建筑成品与用户之间所签订的约束合同，在常规情形下，不可撤销。但在此形势下对建筑产品的销售确认的衡量标准就会以按照工程的完工进度情况收取预售费用。此形势下，预售确认收入将会存在房款不能有效收入的现象，从而影响企业的经济效益，致使在企业内部的财务报表分析上不能充分的'明确披露，体现不出企业经营的实体业绩。
2.地产企业获得预售房款，不确认为销售收入此类观点的持有者认定，预售业务企业所收取获得的房款就是预收房款，不能对其认为是确认后的房款收入，其观点不难理解，也就是只有待到工程项目施工完工后建筑成品交付给用户后，才能对预收账款转入到业务核算的范畴之内。由于企业与用户之间只签订了购房约束合同，此形势下的预收房款相对于对企业来说，就是一种负债。从而一定程度上，其所存在的问题也说明了企业的业绩不能有效的表现出来。
3.在开发项目建设期间，确认销售收入此类观点的持有者认定，在建筑成品的施工建设阶段，就认定实现确认销售收入。但在认定的确认销售的房款金额上与上述第一类所持有的观点不尽相同。其是运用实际施工建设程度的完成量以百分比的形式表现确认开来，并用以计算出阶段性应得到的收入与应转换的阶段性成本。但是这种观点对企业的影响就是，建筑产品在竣工验收后对销售确认的衡量标准会造成企业利润的大幅度波动，从而影响地产企业的经营成果，但是一定程度上，其通过了百分比的配比原则，有利于反映企业的经营业绩。
(二)收款进度和完工程度不配比
地产企业的实际运营过程中，常常会收到预收房款，企业虽然已经获得房款，但是实际项目产品并未交付用户予以使用。因此，企业并未获得实际收入，同时与收入相关的实际成本、费用就没有即时发生，进而致使企业的收款与产品的完工程度以及其过程中的成本、费用无法对其进行有效配比。
(三)单个户型的收入和成本不配比鉴于房地产企业实际开发的楼盘项目，对其运作的楼盘建筑产品(企业的经营运作对象即产品，地产建筑行业的产品是指建筑商品房)在实际销售定价时会考虑到商品房的朝阳方向、产品建设地段、楼层等因素做出综合考虑，企业开发商会对商品房的适用户型做出不同的价格。而产品本身的成本就是指产品在建筑施工建设中所发生的全部费用，并没有与施工阶段结合到一起去考虑，也就促使此形势下，产品本身未对楼层、地段等因素加以考虑，从而必然促使单个户型的收入与成本不成配比。
二、相关建议
(一)改善房地产开发企业销售收入确定的会计核算建议1.销售收入确认的衡量标准的依据只有待到地产企业项目开发后的实际产品竣工后，成为建筑商品时，经过竣工检收后并且办理转交手续后，才能确立认定地产销售确认，从而将预收的房款转化为主营业务收入。同时，建筑竣工后的商品应符合其相关地产项目的建设合同要求与在不可撤销的建设合同下，运用百分比配比法对房地产实际运作业务确立明确的销售收入。
因此，就需要在工程完工后，相关负责部门对其进行验收，并且达到检收合格标准，且建筑成品已与买主的验收情况并无异议的基础之上，办理相关的入住手续以及房屋产权过户凭证。
2.确立收款进度与完工进度配比标准房地产开发企业采用完工百分比法确认销售收入。开发商在获得实际预收房款费用款项时，建筑项目建设工程至少已经完成了40%，应以工程实际完工进度确立销售确认的衡量标准，剩余的部分应当记作“预收账目”。在全部施工的建设过程之中，房产开发商应遵循工程的实际进度做衡量标准，逐步把“预收账目”转投到“主营业务”实际收入，这样就能实现了符合企业与未来用户之间的具体利益，并在一定程度上解决了收款进度和完工程度的绝对配比。同时，对于“预收账目”不能实现转投的，应该以“主营业务收入”中纳入的获取的实际收入为前提，对实际以后的实际收款应作以借记，以等到收款时，等到以后收到款项时再冲减应收账款。另外，企业应该使开发的房屋达到可销售状态时，再根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。
(二)完善房地产开发企业财务报告披露的建议房地产成本的实际运作中，土地成本所占比重巨大。相对于有着合适土地储备的企业而言，在获得了有利土地资源之后，其本身就蕴含着丰厚的经济利润，使其具备较高层次的投资价值，因此，房地产企业财务会计核算部门应当在财务表中指名其明确性的有利信息并附注在财务报表中，对土地的贮备量所应获得的成本状况作出明确披露;另外，在会计核算的财务相关业务的分析报告中，应明确揭示企业所面临的各种风险信息，而不单单是指限于抵押风险，也就是说，企业应在保证金的基础之上，对房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，对企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明。
综上所述，房地产开发企业销售收入的确认应同时具备以下条件：第一，开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定;第二，已与客户签订正式的房屋销售合同;第三，标的物房屋已经客户验收，对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。
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房地产企业会计核算论文9
摘要：改革开发以来，我国经济得到了空前发展，各个行业迅速兴建，中小型企业如雨后春笋般崛起。搭乘着经济高速发展的列车，我国中小型企业在管理和结构上的漏洞被掩盖，企业参差不齐却都能分一杯羹。然而，进入21世纪，在这个经济发展速度平缓，竞争却走上了国际舞台的新时期，中小型企业的问题开始凸显，并且严重阻碍了企业的生存和发展。会计核算作为企业财务工作的关键一环，关系着企业的“资金血液”。在这个“内忧外患”的大环境下，中小企业不得不重新审视自己，正确认识到企业会计核算中的问题，并且找到突破瓶颈、解决问题的方案。只有这样，中小企业面对严峻的经济环境和激烈的市场竞争时才有可能获得生存和发展的机会。
关键词：中小企业；会计核算；核算问题
一、中小企业会计核算简述
中小企业是指那些规模较小、运营资金较少，以及雇佣人数较少、企业业务能力偏弱的企业。中小型企业目前在我国企业中数量比例大，占有非常重要的地位。在企业会计核算上，中小企业既有特点和优势，同时又存在不可避免的问题和劣势。
首先，中小企业以个人独资企业和合伙企业为主。一方面，简单、清晰的产权关系使中小企业的会计核算内容、程序较为简单；另一方面，企业经营中主观意识的存在又必然导致中小企业会计核算缺乏规范。其次，法律在对中小企业会计核算上的规定较为宽松。缺少了法律法规的严格限制，成就了中小企业会计核算的高灵活性较。但是在企业融资上政府并未给与中小企业特殊的照顾，融资难、融资成本高是所有中小企业共同面临的难题。“一松一紧”并没有推动企业的健康发展，相反更制约和阻碍了企业的进步。最后，企业所有权与经营权的统一。在我国中小企业中，“人情世故”作为一种中国特色普遍存在。企业的财务管理者必然与企业所有者存在某种裙带关系，既制约了财务管理的水平，又引起了诸多不公平现象。总之，我国中小企业会计核算是优、缺并存，尽量发挥其优势、避免不足是当前所有企业管理者的共同使命。
二、中小企业会计核算中存在的问题
（一）会计核算机构不够完善
中小企业规模小，资金、实力有限。在资金的投入上中小企业表现的更加谨慎和小心。一般而言，我国的中小企业并没有完善的财务部门。一些企业外聘3—4人从事登账、记账、出纳工作，而财务主管则由企业所有者指定。为了更加节约会计核算成本，缓解企业资金紧张的情况，一些企业甚至不设立财务部，直接将企业的财务工作外包给财务代理公司，并且这一现象已经普遍存在。
无论是压缩企业财务部门的资金投入，还是将企业会计核算工作外包，企业考虑的都是资金与成本。从“扬长避短”的角度来说，中小企业规模小、融资难、资金紧张就是企业的不足。为了避免这种“先天性的不足”企业尽量压缩资金的投入和使用，表明上看是非常明智的。但是企业会计核算的重要地位是不可动摇的，企业压缩资金使用不应该在会计核算部门。
（二）对会计核算的认识程度不够
中小企业压缩会计核算上的资金投入，归根结底是因为企业没有正确认识到企业会计核算的重要性，没能将会计核算重视起来。目前，我国中小企业的会计核算工作只是为了简单计算企业的“收入、费用和利润”、明确企业的“应纳税”数额、清晰企业的`“库存现金和银行存款”。总之，他们的会计核算只停留在最初级阶段。也正是因为认识不到会计核算在“成本控制、投资决策”方面的重要参考价值，企业才会认为会计核算“可繁可简、可有可无”。
（三）会计电算化的作用没有完全实现
会计电算化的出现将会计核算工作变的简单、高效，电算化改革既是会计工作的里程碑也是难以逆转的历史潮流。因为中小企业的业务量小、会计工作比较简单，所以很多企业并未实现会计电算化，会计工作者还在重复记账、结账的复杂过程。在为实现会计电算化的企业中，一方面，企业聘请会计工作者，需要支付其薪酬福利费用；另一方面，在会计工作人员的管理上、会计核算结果的确认上企业还要投入相应人力、物力。相比之下，在实现会计电算化的企业中，不仅节省了聘用会计的费用，也提高了工作效率，一举两得。也就是说，企业要认真权衡会计电算化的投入与回报，尽快实现会计电算化。
（四）会计核算人员素质低
在会计学专业中，会计从业资格证是我们需要考取的第一个证书，但其含金量也可想而知。另外，会计作为一个热门学科，好找工作是大家公认的，以至于非会计专业的学生也大量涌入到考会计证的大军中。也就是说，现在社会中的会计是参差不齐、鱼龙混杂的。聘请持证的大学毕业生是中小企业节约成本的最好选择，大学生面对进入社会的压力，没有工作经验、又急于就业，他们要求的是同行业中的最低工资标准。试想一下，中小企业3—4名会计人员，其中2—3人没有工作经验、甚至非会计专业，那么这个企业的会计核算水平就很难得到保证。这是导致会计核算人员素质低的一方面。
另一方面，会计准则是在随时变化的，企业需要投入资金对本企业的会计人员进行培训，保证其拥有最新的知识和技能。而事实上，中小企业并未规定企业对会计工作者的这一义务，会计人员学与不学全凭自己。以至于企业、会计都得过且过，既不利于会计的职业生涯，也拖累了企业的会计核算。
三、结语
中小企业的会计核算问题甚多，能否解决这些问题关键在于企业所有者的意识，但能够解决这些问题却关乎整个企业的生存和发展。所以，现阶段中小企业最需要做到的就是正确认识自身的问题，客观的反思自我。其实，这里所提到的中小企业会计核算中的问题只是冰山一角，深入企业内部会发现其中的问题远不止这样。完善企业会计核算制度、保证企业会计核算的质量“任重而道远”。
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房地产企业会计核算论文10
一、房地产开发企业会计核算存在的问题
（一）商品房销售收入的确认不够规范
房地产开发企业由于商品房开发周期长，所耗资金量大，其商品具有较高的价值，这就决定了房地产开发企业对开发的商品房采取预收定金或预收账款和分期收款或按揭贷款方式销售。在收入确认时，有的单位收到预收定金或预收账款时确认收入，有的办理按揭贷款手续时确认收入。从而造成税收计算和财务成果核算不准确等混乱现象。
（二）房地产开发成本、费用与售价缺乏配比性
房地产开发企业在房地产开发时，一是由于房地产开发周期较长，前期开发要投入大量的资金，发生大量的开发成本和期间费用，期间费用当年必须确认为营业利润，开发成本又不能结转产成品成本，当年内发生的预收账款也不能确认为收入。形成开发成本、费用与主营业务收入不能配比。二是企业所开发的商品房的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，造成售价与其成本不够配比。三是企业的成本结转没有考虑房屋的楼层、朝向等因素，得出的经营成果也不具有真实性。
（三）收益评价体系不够完善
房地产开发企业在开发前期，资金投入量较大，在开发产品未完工前总成本和单位成本也无法确定，只有在项目完工后才能确认项目的总成本和单位成本，从而确认为收入，这时企业利润才能实现。因此，仅以会计报表的净利润和费用比率等传统的经济指标来考核企业发展状况，不利于监督管理部门和社会对企业的评价和考核。
（四）信息披露不够全面、及时
按照新《会计准则》和信息披露规范，存在如下问题：一是会计信息披露内容格式过于“僵化”，导致一些应该披露的重要信息无法显示出来。二是会计信息披露内容具有一定的滞后性。三是披露的会计信息大多是按照历史成本计量，与其现时的时间价值相脱节。
二、房地产开发企业会计核算存在问题形成的原因
房地产开发企业在会计核算中存在上述四方面问题形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述问题的客观原因。针对房地产开发企业的具体业务流程和会计工作的具体特点，现行的《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》不能准确做出具体的规范，不利于企业操作，从而产生如此乱象。另一方面企业经营者盲目追求利益最大化是问题形成的主观原因。对不应计入收入的预收账款计入收入，开发成本后移，影响企业的经营业绩。
三、完善房地产开发企业会计核算的对策
（一）进一步完善房地产开发企业会计制度，规范核算行为
目前执行的《房地产开发企业会计制度》是财政部1993年1月制定的，部分内容已不适应形势的发展，需进一步规范和完善。一是与目前执行的新《会计准则（具体准则）》不相适应。二是与目前日趋发展经济形势不相适应。三是按现行的《房地产开发企业会计制度》核算内容已无法准确地反映税收征管所需数据。
（二）正确使用新《会计准则》，准确确认主营业务收入
根据房地产开发企业经营特点，建设部制定了《商品房销售管理办法》，因此，房地产开发企业在确认主营业务收入时必须符合两个标准，一个是按《商品房销售管理办法》规定的商品房预销售和现房销售确认标准，另一个是按新的《企业会计准则》中规定的主营业务收入确认条件，前者是主营业务收入实现的前提。根据规定，以预售方式出售商品房，应当在该预售项目取得“三书一证一表”（即住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证和建筑工程竣工验收备案表）时，并与买受方签订买卖合同，结清购房款或取得索取凭证，确认为主营业务收入。对具备现房销售条件，应当在与买受方签订买卖合同，收取房款或取得索取凭证，取得“三书一证一表”后，确认为主营业务收入。对尚未办理土地分割手续的，已具备上述现房交付条件也可确认为主营业务收入。对以按揭方式销售的商品房，对已具备上述交付条件的，以按揭贷款到账日确认为主营业务收入。
（三）使用合理的方法，进行开发成本和期间费用的核算
房地产开发企业应按现行《房地产开发企业会计制度》规定的成本核算项目，归集开发成本。对已竣工房屋应按“约当量比例法”在各楼层间分配开发成本。即按照当期已竣工房屋的区位系数和每栋楼楼层系数折合成一个综合系数乘以该楼层的建筑面积作为楼层当量，即约当量，然后按照该期某项目开发成本总额除以该期约当量总和得出该项成本的分配率，以此按照各楼层的约当量分别计算各楼层开发成本。对每一楼层的`开发成本再按各楼层的每套房屋的建筑面积平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的开发成本，据此作为销售成本的结转依据。跨期期间费用（如楼盘展示费用和样板房装修费等），通过“递延资产”科目核算，按比例摊销，以保证年度财务报告的准确性。
（四）建立完善的收益评价体系
房地产开发企业在生产经营中存在其自身特点，因此在收益评价体系的建立时应有其特殊性，既要反映房地产开发企业的盈利能力、资金结构状况，同时，还要反映房地产开发企业的负债能力和企业的抗风险能力。盈利能力指标主要包括销售净利率、净资产收益率（ROE）和总资产收益率（ROA）。资产结构指标主要包括流动资产占总资产的比率、长期股权投资占总资产的比率、其他长期资产占总资产的比率等构成。偿债能力指标体系包括流动比率、速动比率和资产负债率等构成。企业抗风险能力指标主要包括应收账款周转率、存货周转率、流动资金周转率、现金流量比率等构成。在评价企业的各项指标时，应以房地产开发企业的某一开发周期的指标作为基础数据进行评价，否则，不利于真实地反映房地产开发企业的经营实绩。
（五）扩大信息披露的内容，提高信息披露的质量
主要披露企业拥有的土地储备数量和成本、分项目现金流量信息、抗风险（开发风险、筹资风险、土地风险）的能力。增加季度和年度快报指标体系建设，克服信息披
房地产企业会计核算论文11
摘要：随着市场经济的稳定发展，房地产行业也面临新的起点和突破，房地产行业与人们生活具有紧密联系，其发展情况直接影响到国计民生。20xx年的5月份以来，我国在全国范围内推出的营改增政策，与此同时，将房地产行业的营改增试点范围逐步扩大，彻底改变传统营业税的制度，开始进行增值税的缴纳工作。本文主要对当前形势下，营改增对房地产行业所产生的影响展开分析。
关键词：营改增；房地产；营业税；增值税
一、营改增对房地产行业的影响
（一）营改增对房产市场的影响
营改增政策下，任何企业所购置的不动产所含增值税都可以进行相应的抵扣。比如，房地产企业购置商业地产或产业地产等需要缴纳11%的增值税，并且可以在相应的时间段内进行抵扣。这能够提高房地产企业对土地资源的投资，活跃房地产交易市场现状。其次，对于二手房的销售，营改增政策也做了一些调整，大大降低个人转让二手房所需要承受的费用。同时，对于房产证满两年以上的住房，免征增值税，进一步促进了房地产市场的稳定发展。
（二）对企业内部财务的影响
在营改增政策落实以后，对房地产企业的内部财务部门及相关部门造成的影响是非常大的，相比以往的工作来看，财务部门对票据的审核力度明显增强，并对企业的纳税制度与会计核算制度进行严格的规范。同时，企业更加重视本单位工作人员与财务人员的会计核算、纳税的意识，提高他们的综合素质水平，更需要相关的人员及时的关注国家对于税收的新政策等，对企业的未来发展具有重要的作用。这一政策的实施有利于企业增加纳税的意识与对纳税的积极管理，另外还可以团结企业提高降低税务的有效管理目标。
（三）营改增对房地产企业税负的影响
营改增能够在很大程度上避免营业税重复增收的现象发生。在房地产企业经营中，成本主要有土地成本、材料成本及建安成本组成部分，在项目建设过程中材料及建安成本已经经历过一次税负支出，可是在进行营业税额的征收过程中，在营改增制度实施之前，材料成本及建安成本需要重复缴纳营业税，从而造成企业税费的重复征收。在营改增政策执行后，增值税的征收主要是根据企业的增值额进行判断的，材料成本和建安成本进行税额可以根据建设中所产生的增值税专用发票金进行抵扣。因此，在很大程度上降低了企业的.税收负担。
二、房地产企业营改增的应对策略
（一）重视人才的培养
在房地产企业在营改增的影响下，应该加强对财务人员的培训和学习，提高营改增相关政策的了解，切实发挥出营改增所具有的经济效益，让财务人员可以从日常的财务管理及会计核算等方面落实营改增政策。可以通过以下两方面进行落实：第一，重视本单位中财务部门与业务部门之间的协调发展，两者之间相互关联，共同承担税务的责任，还需要企业加大对员工的再教育、培训的力度，不断的规范企业的规章制度。第二，企业要根据经济业务的种类对二级会计科目进行细化与区分，这样可以使企业的账目更加的清晰，有利于增值税的详细区分于记录。通过以上措施，建立完善的增值税会计核算体系，充分发挥出财务人员所具有的效益，提高收入、成本、费用的价税分离，并做好相应的税务核算。
（二）重视税务筹划的工作
在上面工作的基础上，提高财务人员业务水平，做好财务部门与企业管理人员及采购销售人员的沟通，做好税务筹划工作，建立切实可行的财税控制机制。具体的措施有以下几方面：首先，在进行材料设备的采购过程中，选择信用好、价格优、具有一般纳税人资格的供应商，确保能够得到完整的增值税进项发票，降低材料采购成本。其次，建立科学的进度计划和成本费用制度，在收到增值税发票的时候还要对时间进行有效的控制，注意申报出现延期的具体情况，科学合理的控制企业税务风险，切实提高企业经济效益。
（三）积极应对，适应经济市场发展
企业要持可持续发展理念，根据营改增的政策特点，改善企业的管理方式，面对压力也充分利用优势。营改增所涉及的是国家与企业之间的政策，其目的是降低企业税收，减少企业压力。但是如果企业的政策不能与之相对应，企业产品质量不能满足要求，就会造成相反的效果。因此对于现代企业而言，应尊重营改增政策，并且充分利用，积极应对，及时了解市场的变化机制。
三、结束语
综上所述，营改增政策广泛推行后对房地产行业带来很大影响，企业在财务处理方面工作难度提高，管理人员及相关人员应该找出正确的方法，积极应对财务税收管理工作，确保房地产企业能够顺利的度过营改增时期。
参考文献：
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［3］朱旭丹.浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策［J］.全国商情，20xx，（10）：68－69。
房地产企业会计核算论文12
一、成本核算的特殊性
（一）成本核算的复杂性
首先要正确区分开发成本及期间费用。期间费用主要包括管理费用、销售费用、财务费用，开发成本又分别归集在土地成本、前期费用、建安成本、市政及环境工程、公共配套工程、开发间接费等子项中。若不能正确归集开发成本及期间费用，会造成成本核算的不正确，产生税务风险。在实务中，相关工程人员薪酬及日常办公支出、相关资产折旧、利息支出等，在核算方面往往存在在较大争议。笔者认为，在成立项目公司或项目部的情况下，工程、开发、设计等相关人员薪酬及日常办公支出；与项目建设相关资产折旧（包括上述人员使用的电脑等办公设备）；项目建设期实际用于项目建设的借款利息支出，纳入开发成本核算。其次，要确保成本核算的完整性。在一般情况下，在达到成本结转条件后，成本还不能完全归集，为确保成本核算的完整性、财务指标的稳定性，往往要对尚未入账成本，在依据充分情况下进行合理预计，按照完全成本计提入账，且对计提的成本进行实时的调整，直至最终完全成本的确认。按照完全成本对成本进行计提，和税法的`规定存在差异，会造成会计核算和税法的差异，在纳税申报时，要注意进行调整。最后，项目分期核算有讲究。对于建设规模较大，产品业态较多的项目，往往会进行分期核算。但是如何分期，往往要结合项目证照、项目建设目的、相关政策等因素反复测算，考虑法律因素、管理因素、税务因素后确定。
（二）成本控制难度大
由于房地产项目建设周期长，成本控制难度大，具体来说就是在投资决策阶段、设计阶段、开发阶段、项目实施阶段，把项目成本控制住批准的限额以内，控制目标随着项目建设实践的不断深入而分阶段设置，随时纠正偏差，动态管理，保证项目成本控制目标的实现。
二、收入核算的特殊性
房产销售是房地产开发企业的主要收入来源，但是，房地产产品的开发周期较长，房地产企业一般会选择预售的方式，销售收入纳入预收账款核算。在实际操作中，预收账款结转入主营业务收入，需参考以下三个条件：一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；第二，房地产产品已经投入使用；第三，产品已经取得了初始产权证明。在实务中要从以下几个方面予以注意。（1）对于预售合同中应收未收的款项，要及时确认应收账款，并进行相关税金的纳税申报，避免产生税务风险。（2）缴纳的相关税金也要与收入结转对应，由于纳税义务是从房屋预售开始，因此预售阶段交纳的相关税金不能反映在主营业务税金及附加。（3）随同房款一起收取的代收代缴的款项，要注意相关资料及会计核算的规范性，避免产生税务风险。
三、税务处理的特殊性
房地产开发企业税务一般是在预收房款转为销售收入之后进行的，在按照配比原则进行税金计提，预缴税金，在资产负债表中，一般在“其他流程资产”、“应交税金负数”反映。待满足收入结转条件后，才同比例转入“主营业务税金及附加”。这样就造成了企业当年税金常常与利润表中计提之后的税金不相等。按合同确认收入，预计毛利率。房地产开发企业在计税收入及计税成本方面与其他企业也存在着一些不同。在房地产开发企业产品的销售中，如果房地产开发企业在预售阶段取得收入，首先要确认预计毛利率，根据预售收入及毛利率，确定计入当期应纳税所得额。在完工之后，应及时将企业实际毛利额与预计毛利额之间的差额计算出来，计入合并的应纳税所得额之中。会计核算与税务的差异。房地产开发企业可以预提以下几方面的成本。一是在资料充足，能够证明出包工程办理结算，却没有取得全额发票的情况之下，未取得的金额可以预提，但是预提金额不能超过合同的10%；二是公共配套设施还未完工的，可以按照工程造价实现建造费用的预提；三是报建费用、物业完善费用可以在未上交的情况下按照规定进行预提。结合我国税制，企业所得税只能向后弥补五年，考虑土增税清算一般都需补缴大额税款，建议土增税清算向前推，以免因土增税清算形成的亏损在企业所得税前不能抵扣，形成损失。
四、报表信息解读的几点建议
由于房地产核算业务的特殊性，在解读财务报表时，也与其他类型企业存在差异。例如，利润表并不能反映当期经营情况，当期交纳税金也和利润表中主营业务税金及附加不等，要结合现金流量表等资料综合分析。这也对房地产企业会计报表的设置提出了要求，可考虑增加销售口径的相关报表，按项目建设分类的成本收入类明细表等，以便于会计信息的使用者能更准确的了解房地产企业的经营状况及业务特点。
五、结束语
随着市场经济体制的逐渐成熟，房地产开发企业的市场竞争正在加大，因此，房地产开发企业必须不断加强自身的会计核算能力。在进行会计核算时，必须以实际为依据，依据法律以相关政策规定，提高企业对自身会计核算处理特殊性的认识，针对这些特殊性制定相应的会计核算流程，从而提高会计信息的真实性，使企业实现长远发展。
房地产企业会计核算论文13
摘要：在出租业务会计核算的程序和方法方面，房地产开发企业与其他企业相比，在诸多方面都存在差异。目前我国已经出台了一些法律规定，但是从实施的效果以及业界的反应来看，并没有达到一种非常理想的效果。初步来看，是由于法律条文的普适性对于房地产开发企业并没有很强的针对性。正如我们所看到的，房地产开发公司开展出租业务需要有一个较长的周期，在这个周期的前期，主要是以投入为主，在会计报表上体现出来的利润往往是负数。但是还会出现另一种情况，在出租业务开发后期，随着业务链的稳定以及投入金额比例的降低，利润往往出现大幅增长。本文针对在房地产开发企业开展出租业务会计核算时所遇见的问题进行研究，并且确定了研究目标、范围以及研究方法，并提出了可行性较高的建议。
关键词：房地产；出租业务；会计核算
一、出租业务会计核算的现状
（一）房地产开发公司实际状况房地产开发企业出租业务主要以写字楼的出租为主，该写字楼是四月三十日之前的物业所出租。按照5%的比例来征收房租费和车位费，并且不予以抵扣；按照6%的比例来征收物业费。房地产开发公司将整栋大厦的物业管理交由第三方来承包；第三方物业公司会在每个月向房地产开发公司开具物业管理费发票。此外，诸如大厦的日常维修、维护工作也不能抵扣。
（二）出租业务收入金额及时间点会计核算当今世界是一个多元化的世界，充满着机遇和挑战，房地产开发企业也是看准了商机。
1、企业开发的房屋和土地不仅有对外出售或者转让的功能，还有对外出租的功能，也就是我们所说的出租业务。房屋和土地出租经营业务收入，它的具体表现是将房屋和土地的使用权暂时转让，从而获得应有的租金收益。租金收入应按照出租合同、协议规定日期收取租金后作为当期经营收入的实现。一般来说，房地产开发企业按照规定确定出租的房屋或土地的租金和收入租金的时间，作为出租产品收入的实现时间和经营收入的确认。
2、有一些房地产开发公司不以签订合同的时间作为收入的确认点，而是以收到租金的时间作为收入的确认点。收到资金时，贷记“预收账款——出租产品租金收入”，借记“银行存款”。按照双方签订的出租合同的要求，如果承租方没有按照规定的期限缴纳租金，企业就有权按照合同规定收入确定的条件，符合全部条件的，就应该按照相应程序即按照拖欠租金处理，借记“应收账款”科目，贷记“预收账款——出租产品租金收入”科目，当收到拖欠的租金时，冲减“应收账款”科目。不符合收入确认的规定条件，不核算出租产品租金收入。房地产开发公司在新建房屋交付使用之前，应该和承租方签订相关协议，此时获得的预租资金按照“预收账款”来处理，等到房屋最终完成建设工作，再办理正式租约手续。
二、房地产开发公司出租房屋的计税方法
根据《财务部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》的明确规定，假设房地产开发公司是小规模纳税人，应当对其使用简易计税的方法；假设房地产开发公司是一般纳税人，那么，对其使用的计税方法，要根据取得不动产的时间来决定，具体来说要按照以下方法：在20xx年4月30日之前取得的不动产，属于“老不动产”，可以选择使用与小规模纳税人相同的简易计税的方法，而在20xx年5月1日及以后取得的不动产属于“新不动产”，应该在出租的时候采用一般计税的方法。当通过不同的计税方法进行会计核算时，应该按照不同的标准确认收入实现，如果某项房屋建筑物需要预售，应该按照不低于预售15%的利率来计算将要获得的利润。按照这种方法，会出现下列情况：会计没有将收益进行确认，但企业需要缴纳所得税；会计已经将收益进行确认，但是企业还没有缴纳所得税，诸如此类的时间、操作不能统一的现象。房地产老项目，也就是所说的“老不动产”，指的是《建筑工程施工许可证》注明的在20xx年4月30日之前开工的房地产工程。按照租售相同、税收公平的原则来讲，如何界定“新不动产”与“旧不动产”，在房地产开发企业的已出售房屋与出租房屋，界定标准是相同的。
三、出租房租金收入核算存在的问题
与土地出让收入类似，通过出租房屋使得企业增加的利润并不占多数，但是它拥有收入的隐蔽性。举个例子来说，新建商品房在没有卖出之前，属于存货，而将这些存货出租，可以收回一定数量的收入资金，然而，这一部分资金很多情况下并没有入账。反观，一些专门为出租而建的商品房，在租金的收入具体数额以及租金的入账时点，通常是由开发商来操纵，而使得房地产开发企业陷入了一种被动的境地，为租金的.监管带来了很大的困难。
四、办公楼出租业务与新会计准则中的投资性房地产业务
（一）新会计准则中的增设科目
将“投资性房地产”科目设为新会计准则中的增加科目，何为“投资性房地产”？它指的是赚取租金或资本增值，或者是这两个特点都具备的从而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物、
（二）投资性房地产的范围
已经通过租赁的方式转让了的土地使用权，以及已经出租了的建筑物。其中，通过租赁的方式转让了的土地使用权指的是企业以转让的方式取得的土地使用权；已经出租了的建筑物是指该建筑物的产权归企业所有。
（三）企业会计中的融资租赁
根据《企业会计制度》的相关规定，只要满足下列五种情形之一，就可以被认定是融资租赁。第一，当租赁合同期满之后，承租人变为房屋建筑物的主人，拥有所有权。第二，承租人有权利购买所租赁的房屋建筑物，所定购买价预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值。第三，在很大一部分上，租赁资产的可使用年限由租赁期所占用。第四，从出租人的角度来看，租赁开始日最低租赁收款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值。第五，如果所租赁的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，则合法的使用者只有承租人。根据税法条文可以看出，房地产开发企业出租业务分成三种不同的形式，即临时租赁、经营性租赁以及融资租赁，这三种不同的形式的所得税待遇也各有各的不同。
五、收取办公楼租金的会计处理及预收租金的会计处理
（一）将自用的办公楼按照账面原值、累计折旧等转出借：投资性房地产（原值）贷：固定资产（原值）借：累计折旧（办公楼累计折旧）贷：投资性房地产累计折旧（办公楼累计折旧）
（二）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销借：管理费用（折旧）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
（三）取得的租金收入借：银行存款贷：预收账款
（四）提取税金借：营业税金及附加贷：应交税金—城建税应交税金—教育费附加
（五）结转租金收入、成本、税金借：预收账款贷：主营业务收入借：主营业务收入贷：本年利润借：本年利润贷：主营业务支出
（六）上缴税金借：应交税金—城建税应交税金—教育费附加贷：银行存款（或现金）
参考文献：
[1]王洪涛.《浅析营房地产开发企业的会计核算问题》.[J]郑州至远物业管理有限公司，20xx。
[2]张艳辉.《租赁业务的会计核算探讨》.[J]。上海玄益房地产开发有限公司，20xx（15）。
房地产企业会计核算论文14
摘要：随着经济的不断发展，企业想要获得更长远的发展就必须适应时代的发展需求，将信息化的会计核算模式引入到自身的管理体制当中，从而实现企业自身的发展目标。本文通过对信息时代下企业在会计核算中存在的问题进行分析，阐述了信息化对核算管理的影响，并根据其存在的问题提出了相应的解决措施，希望能够对企业的会计核算管理体制构建有所帮助。
关键词：信息化时代；会计核算体系
一、会计核算中存在的问题
（一）对相关的会计需求无法及时满足由于市场经济的快速发展，使得企业之间的竞争越发激烈，想要在激烈的竞争中获得生存之地，企业必须不断创新，而会计信息核算作为企业管理的关键，往往会阻碍企业的长久发展。由于对管理会计信息的需求无法得到及时的满足，长期情况下，会使得会计核算模式与企业的管理需求发生冲突，最终导致企业在进行整体管理时出现较大的经济问题，也会导致企业停滞不前。
（二）无法提供多样化的会计信息
传统的会计核算模式，由于其在进行核算时，会将会计信息的使用者都看作是一个整体，因此，在提供会计信息时，使用者所得到的资料都基本一致，但实际情况中，使用者并不是同一个整体，他们所需要的会计信息需求也不相同。目前的会计核算中依旧存在着这方面的问题，是的，不能提供多样化的会计信息给使用者。核算时效相对滞后。传统的会计核算模式往往具有滞后性，这都是由于企业在长期发展中忽视了会计核算的重要性，不能做到及时、有效地将有关数据进行整理和核查。由于不能及时有效地进行会计核算，就会使企业的整体经济价值降低，不利于企业的发展。而由于不能将会计信息及时地传达给所需要的部门，就会让企业在会计管理，甚至是整体管理当中出现较多的麻烦。
（三）对会计的核算程度不够
传统的核算模式所用到的方式都较为单一，不能对使用者提供及时、有效并且足够详细的核算数据，导致会计核算人员在制作相关数据报表时，不能做到高效有用，也不能将各个数据之间的关联程度进一步结合，导致会计核算的程度较差，为企业的最终管理带来了较多的困难。
（四）企业的领导者对会计信息的认识不足
信息时代的蓬勃发展对会计的影响越来越大，大部分企业领导对信息的管理都不够重视，使会计核算只停留在传统的方式中，还没有采用信息化的方式来对会计进行核算，这样就会出现企业在进行发展时，面对信息的高速发展，没有相应的措施来适应，大大提高了企业在发展过程中的风险。
二、信息化对会计核算的影响
由于信息化时代的到来，对我国的会计核算也提出了新的要求。现有的会计模式必须适应时代的发展需求，以信息化的模式进行，才能更高效。
（一）信息化提高了会计核算的时效性
由于科技的高速发展，使用计算机进行会计核算已经取代了传统的核算方式，在互联网盛行的时代，各部门必须将会计信息结合互联网进行及时有效地对接，才能实现数据在各个方面的共享。此外，信息化时代将会计的各种信息以及报告能够快速准确地反映给相关管理部门，大大提高了对会计核算的时效性。
（二）信息化促进了会计核算的灵活度
传统的会计核算只能在一定的时间和地点下进行核算，还不能实现对其进行随机的核算。而信息化的到来使得会计核算的灵敏度大大提高，除了能够实行传统的核算方式之外，还能对其进行不定时的核算，使得会计核算工作能够更具备时效性，同时也保证了信息不出现混乱的状态。
（三）信息化使会计核算的范围大大增加
传统的会计核算范围覆盖面窄，但随着信息化的到来，会计核算的范围都有了不同程度上的变化。在传统的会计核算中，没有对核算的范围进行拓展，只是停留在表面的核算。随着信息化的到来，除了对核算的范围进行扩大，也使相应的核算指标得到了更多的.转变，并且由传统的记账模式已经转为了互联网实时共享模式，更为会计的核算带来了较大的便利。
（四）信息化使会计核算的深度大大增加
传统的会计核算模式只能对局部进行核查，不能对整体进行统一的核算，信息化的会计核算体系由于其工作效率较高，使得相关部门能够对会计的核算更加及时全面。此外，由于信息的时效性，使得会计核算的各项指标在最后的总结上都能凸显的更加全面。
（五）信息化使会计核算有了更多的创新
相比传统会计核算的单一，信息化的会计核算模式实现了多样化。在保留原本的基本核算方式下，信息时代下的会计核算模式，无论是在对明细核查，还是报表方面都有了很大的改变，并且实现了各种核算方式共同存在的模式，更能满足不同部门及不同使用者对会计信息的确实需求。
三、会计核算模式的构建
（一）加强领导对会计核算的重视
企业的领导在会计核算方面起着很重要的作用，会计的信息化建设离不开企业领导的协助，只有企业的相关领导树立信息化的思想，才能使企业各个阶层都注重信息化的建设，从而才能带动会计核算信息化的顺利展开。首先，高层领导必须对自身企业的发展现状进行了解，对未来有一定的规划，并且注重开拓进取的精神，将信息化的会计核算应用到企业管理工作中，只有这样才能全面提升企业的整体管理水平，也能让企业在严峻的社会经济形势下具备竞争实力。其次，企业的中层领导必须切实与各部门之间进行协调和沟通。他们自身必须建立起整体的企业观，才能使会计信息化更好的引入到企业的管理当中，为企业带来想不到的经济效益。最后，所有的工作人员都应该强化信息化会计管理的意识，只有企业的在职工作人员对会计信息化进行深入透彻的了解，使其接受会计的信息化核算，才能使企业在整体的发展中更具备发展实力。
（二）大力培养会计信息化专业人才
企业在展开信息化的会计核算管理工作中，起到最主要作用的就是会计信息化的人才。对于国家而言，应该加大对财经院校的专项投入，培养出更多的信息化会计人才，积极的适应时代的发展需求。对于企业而言，可以通过组织各种宣传方式，使员工了解会计信息化的重要，也可以通过对相关管理人员进行专业知识的培训，让其具备更高的素质和更专业的会计信息管理能力。对于会计工作人员本身来说，只有不断提高自己的信息化会计核算能力，才能使自身在激烈的竞争中占有一席之地。企业可以运用相应的惩奖机制来提高相关工作人员的工作积极性。这样的方式能够使企业大大提高其劳动效率，使得员工具有明确的岗位分配，又能让企业的效益得到最大的提升。
（三）进一步强化会计核算信息化的进程
从目前的发展状况来看，传统的会计核算方式已经不能适应时代的发展需求，因此，企业需根据自身的实际情况，整合现有的财务管理系统，对财务管理模式进行重新定位，实现企业在信息化的管理。一方面，企业可以通过对财务业务实行一体化管理，降低企业的财务风险。具体来说，在进行会计核算时，信息化的到来使得会计核算的数据能够及时有效地实现共享，因此，企业在进行资金使用之后，都要做到及时登记，并存储相关凭证。这样能够使得会计核算的数据更加准确，也能够保证企业在正常生产的前提下，大大降低存在的财务运营风险。另一方面，企业可以通过对资源实现优化配置来实现财务业务的一体化管理。传统的资源配置方式范围较小，会计在进行核算时，各部门之间的信息过于独立，降低了会计核算的透明度，而会计核算信息化的实施，将会让企业在进行财务管理时的信息透明度大大增加。因此，对资源实现优化配置，并结合信息化的会计核算方式，能够较大程度的降低企业的会计核算风险，提高市场中的竞争力。
（四）建立健全信息化的会计核算管理制度
对一个企业来说，只有确定相应的管理制度，并依照国家的有关规定来运行企业，才能使其在规范的操作流程中取得更大的经济效益，在此过程中，起到关键作用的是会计核算的信息化管理。只有建立健全会计信息化管理制度，才能使企业更好更快的发展。首先，企业可以通过建立岗位责任制度，对相关财务人员进行严格的管理，按照其具备的责任和权利来分配权限，建立全面的岗位责任制度，使其在提高工作效率的同时又能保证企业的资金正常运营，更能为会计的核算起到促进作用。其次，可以通过建立安全的操作流程，对相关的会计信息进行及时有效地管理。最后，对会计的相关信息必须建立档案管理制度，才能保障数据具备安全性。在进行会计财务核算时，要对各个业务的档案进行合理的规划，定期检查各个部门的档案资料，从而确保会计核算管理工作的正常运行。综上所述，信息化时代背景下的会计核算建设过程是一个较为漫长的过程，但只要企业自身积极的做好相应的改革措施，利用好自身管理当中存在的特点，就能使企业获得长远的发展。
参考文献：
[1]刘鸿.信息化环境下企业会计核算模式的现状探讨[J].财会研究，20xx（32）。
[2]杨风玲.关于在我国会计行业普及计算机信息技术的思考[J].江西金融职工大学学刊，20xx（22）。
[3]廖洪，马倩.信息化是会计核算的必然发展趋势[J].财会月刊：综合，20xx（12）。
房地产企业会计核算论文15
一、土地增值税概况
土地增值税是一个十分特殊的税种，就全世界而言，与我国的土地增值税相近的税种有土地收益税、房产税、不动产税等。就土地增值税的性质而言，到底是属于财产税、所得税还是行为税，不得不从我国制订土地增值税的初衷谈起。我国第一次出现土地增值税的概念是在1993年，当时为了打击南部沿海地区的土地投机行为以国务院行政立规的形式制订了《土地增值税暂行条例》，税率30-60%，创造性的超过了当时消费税的最高税率，到目前为止也是我国税率最高的税种，所以说土地增值税的立法原本是具有惩罚性质税种，此时的土地增值税对打击土地投机产生了良好的作用。随着住房实物分配的结束，上世纪九十年代中期开始，房地产行业逐步兴起，土地增值税的征税对象由土地投机分子转向了房地产行业，为了配合住房制度改革，1995年制订的《土地增值税暂行条例实施细则》对房地产企业两个20%的大辐优惠《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（六）款：房地产企业可按规定加计扣除20%成本；第十一条：房地产企业开发普通标准住宅增值率未达到20%，免征土地增值税），从而使得土地增值税由单纯的征罚性税种向逐步具备调节市场经济的科学税种进行转变。
由于旧有观念、人口因素及经济发展等多项因素的制约，九十年代后期至二十一世纪初，我国的房地产行业随始终未得到长足发展，土地增值税在各地区几乎就没有得到执行，到了20xx年废除土地增值税的呼声此起彼伏，当年度国务院废止了几乎与土增值税同时期产生的相同功能税种——“固定资产投资方向调节税”，并将土地增值税的具体执行政策解释权限“下放”到了省级税务机关。随着03年房地产行业“春天”的到来，各省、市纷纷恢复了土地增值税的征收，各类相关政策密集出台，土地增值税成了重要的税收来源，各地税务机关专门成立相关部门应对房地产企业，应对土地增值税的征收管理。随着改革开放、经济发展向深水区前进、房地产行业逐步从“暴利”行业回归正常行业，各地税务机关对土地增值税的征收由粗放型向精细化转变，土地增值税“清算”政策的密集出台，这一税种对会计核算的影响也逐步显现。
二、土地增值税对会计核算的影响
（一）时间跨度长
土地增值税根据房地产项目增值情况征税，房地产项目未开发完毕，只能实行预征，无法清算，房地产行业的特点就是开发时间长，少则二、三年，多则七、八年，有的'项目甚至要开发十多年。这就势必影响房地产企业的会计核算，不夸张的说，很多项目单一个开发过程需要换三四拨会计。企业土地增值税的会计核算前后方法也很不同，甚至可以说五花八门，前期认为项目赚钱，就记入损益，后期可能由于房子跌价或成本上升甚至会计换人等各种原因，又全部记入预交税金，甚至红冲当期损益。有的企业到土地增值税清算时，相关会计资料、工程资料、销售资料已是千疮百孔，已是无法清算，申请核定可能又不被批准，十几年未清算的项目比比皆是。
（二）影响金额大
土地增值税的税率是30-60%，是税务机关征收的所有税种中最高的（部分限制进口产品海关关税高达100-200%）；预征时采用的税率也达到1-4%，且不存在可抵扣项，也属于仅次于营业税的税种。在房地产行业竞争激烈的今天，土地增值税由于税率高，预征额度大，如果会计核算不恰当，直接影响房地产企业利润的正确计算，甚至影响每个会计年度盈亏，导致无法正常利润分配及无法预测资金安排。
（三）政策变化快
虽然土地增值税的各类政策、法规密集，但由于立法层次不高，由国务院或是国家税务总局制订的全国性法规或政策不多，大多由各省、市制订相关文件，以“通知”、“公告”、“规范”、“要求”等形式出现，有时一个月就能出台好多个，这些政策文件大多质量不高，前后不一致，甚至矛盾，让企业无法适从。随着市场经济的纵深发展，房地产行业也在进行各种营销创新、融资创新，“售后回购”、“售后回租”、“虚拟商铺”、“众筹融资”、“一元拍卖”等新鲜行为层出不穷，这些创新经济模式也存在政策空白，企业也无所适从。由于房地产项目存在的开发跨度长，导致的土地增值税前后政策不一致，从而可能造成一定程度的“不公平”，也让企业难以适从。
（四）计算难度高
土地增值税的计算，特别是清算，对会计人员的要求极高，不仅仅熟悉会计核算政策及土地增值税的计算方法，更要对房地产行业，尤其是开发项目有深刻的了解，对造价、测绘、房产、融资、营销、绿化、建安、消防、人防、水、电等多种学科均需要有不同深度的了解，才能相对精准的计算土地增值税。由于现时阶段土地增值税清算方面的专家十分缺乏，一般企业大多委托事务所进行土地增值税的计算，但由于事务所大多在清算阶段方进场咨询，对于前期由于会计核算不规范，计算错误所导致的相关差错实际已经无法弥补，有的甚至造成相当大的损失。
三、如何应对土地增值税对会计核算的影响
（一）根据项目规划及时调整会计核算方案
企业应当适当提高会计人员地位，让其积极参与、了解项目方案的制订、变更，使其明确房地产项目的开发计划、进展情况，销售方案等。会计人员应当根据项目情况，科学制订土地增值税的核算方案，根据项目的盈利水平、开发进度，科学的确定土地增值税会计科目，使其在财务报表中予以适当反映。
（二）加强土地增值税预测算的管理
土地增值税金额大、预缴多，在项目未达到清算条件前，会计人员应当多做预测，及时根据项目的盈利水平，科学的测算全项目土地增值税的税负水平及时的做好售价税负比（即房价与税额的关系，房价越高则税额越高）。科学合理的做好预缴工作，平衡预缴水平与全项目之间的税负做好平衡，主要从两方面考虑：盈利项目：可在每个年度做好预清算工作，与税务机关协商后及时补缴税款，以免造成后期企业所得税无法弥补的情况；亏损项目：合理确定成本分期，及早做好前期开发项目的清算工作，及早清算税款，减少资金压力。
（三）保持与税务机关的良好沟通
土地增值税政策变化快，区域性强，及时了解当地税务机关的执行口径、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法级别不高，政策制订模糊，取得主管税务机关的认可，保持良好的沟通显得尤为重要。
（四）全员共同协助提高会计核算的质量
土地增值税的清算涉及面广、量大、时间跨度长，企业不仅应当注重培养会计人员的素质，加强会计信息的质量，更应当提供全体员工的认知度，使其了解到每个人都会对土地增值税产生或多或少的影响，使每个部门、每个员工在工作流程、规范及具体操作上都能够思考这种做法对土地增值税的影响有多大，对会计核算的影响有多大。全员都参与其中，会计人员能够得到的信息及依据也将更为充分，会计核算质量也就水涨船高了。
四、小结
土地增值税并不是一个成熟、科学的税种，它可能会成为经济发展中的某个阶段性产物，也许在不久的将来会淹没在“营改增”的步伐中，也许还将存在很长一段时间；但土地增值税对于房地产企业仍将持续在今后很长一段时间内深刻地、多方面的影响着房地产企业，最直接就是体现在会计核算方面。不仅是房地产企业的会计，而且全员，特别是高层只有重视起土地增值税对企业的重大影响，才能从根本上保证土地增值税正确的反映在会计核算方面，从而提供更高质量的会计信息，避免由于处理失当而造成经济损失。