承接查验方案

承接查验方案

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承接查验方案1

　　目录

　　一、目的........................................ 3

　　二、承接查验依据................................ 3

　　三、承接查验原则................................ 3

　　四、承接查验组织................................ 5

　　五、承接查验前准备工作.......................... 7

　　六、承接查验步骤及时间.......................... 7

　　七、承接查验内容................................ 7

　　八、遗留问题处理................................ 9

　　九、附件----------------------------------------10

　　1目的

　　为确保的承接查验工作的顺利进行，有利于今后物业管理服务工作正常开展，明确泰达发展公司和北京仲量联行物业管理有限公司（对房屋及配套设施、设备的日常管理责任，维护双方公司的合法权益，特制定以下承接查验方案。

　　2承接查验依据2.1.1本承接查验方案制定的参考依据为：国家住房和城乡建设部颁发了《物业承接查验办法》、《天津市物业管理条例》、项目竣工图纸及相关资料。各方应当严格按以上规定和资料开展项目的承接查验工作。

　　3承接查验原则

　　3.1承接查验主体和次序

　　3.1.1由泰达发展公司在查验开始前一周向仲量联行物业提供项目相关竣工资料；

　　3.1.2由泰达发展公司牵头组织相关施工单位、物业对项目开展承接查验工作；

　　3.2查验过程中出现问题的处理方法和原则；

　　3.2.1查验工作中各单位查验人员应如实记录现场查验情况；

　　3.2.2原则上查验各方均应当同时参加检查，若查验工作中一方代表缺席，则应当取消当天验收工作；

　　3.2.3查验工作中存在异议时应遵循先记录后解决的原则，保证整体查验计划的实施；

　　3.2.4为保证查验工作的公平性、真实性和严肃性，查验工作的记录内容应当当天记录，当天确认签字；

　　3.3承接查验方式

　　3.3.1本次承接查验采取现场查验方式，仲量联行物业根据泰达发展公司提供的设施设备清单、项目竣工图纸及相关资料中所列明的设备设施进行数量清点、外观检查和功能检验；

　　3.3.2暂不能进行功能检验的设备设施应当予以注明；

　　3.3.3在本次承接查验中不包含隐蔽工程的查验；

　　3.3.4在本次承接查验中，特殊部位的查验如房屋闭水试验、隐蔽工程、年检测试报告等以有关有效报告为依据；

　　3.4在不具备承接查验条件情况下的承接查验工作

　　3.4.1承接查验满足的条件

　　3.4.1.1根据国家住房和城乡建设部颁发了《物业承接查验办法》《天津市物业管理条例》以及相关法律法规，应当在工程竣工验收合格之日起进行承接查验。

　　3.4.1.2新建物业具备下列条件后，物业管理企业与开发建设单位应当办理物业管理接管验收手续。(一)建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格；(二)供水、供电、供热、道路、绿化和卫生等设施设备建设完毕，能够正常使用；(三)电梯取得准用证、制冷系统、供暖系统、二次供水和消防设施取得合格证书。

　　3.4.2若项目暂时未满足3.4.1中承接查验的条件，采取以下措施：

　　3.4.2.1仲量联行物业可协助泰达发展公司对承接查验的公共设备设

　　施进行维护，发现异常情况及时通知泰达发展公司；

　　3.4.2.2待施工工程基本完毕后再进行承接查验，仍有维修施工时，暂不进行承接查验，承接查验开始后施工人员应当清场；

　　3.4.2.3承接查验完成后若有施工整改工作，施工单位应当完全服从物业公司管理，分时段集中施工，并保证相关区域不受破坏，如有损坏相关施工单位承担一切责任。

　　3.6验收后钥匙的管理

　　3.6.1钥匙：验收合格后由统一管理，原则上应当避免施工单位大量密集的返修工作。确需借用钥匙时，必须执行物业相关借用手续；3承接查验组织

　　4.1成立项目承接查验工作领导组

　　4.1.1泰达发展公司与仲量联行物业公司成立承接查验工作领导小组并确定总负责人与协调承接查验工作；

　　4.1.2由副总负责人，负责承接方全面工作、现场总指挥；

　　4.1.3由为承接方总协调；4.1.4为承接方工程技术总负责人，负责承接查验工程技术领导工作，做技术支持；4.1.5为现场负责人，根据承接查验工作计划，做好现场各部门的协调工作；

　　4.1.6承接查验工作领导组织流程图：（见下页）

　　4.2成立现场承接查验工作组

　　4.2.1承接查验小组成员

　　根据现场情况，可以分成两组：第一组：工程部负责工程资料等物业资料的.交接；客服部负责钥匙交接。

　　第二组：系统工程的承接查验

　　强电工程师：负责供配电系统、用电设备等工程查验；

　　暖通工程师：负责暖通设备、给排水设备等的工程查验，确定能源费划分时间节点，能源计量数据的记录；

　　土建工程师：负责土建、装饰装修等工程查验；

　　弱电工程师：负责弱电系统及用电设备等工程查验；

　　绿化工程师：负责绿化景观等工程查验；

　　4承接查验前准备工作

　　5.1由泰达发展公司确定查验内容、查验时间、进度、查验标准等；

　　5.2各方制定具体承接查验计划；

　　5.3仲量联行物业提前了解机电设备安装、调试、维保情况；

　　5.4准备好承接查验记录表格；

　　5承接查验步骤及查验时间：

　　6.1查验步骤

　　6.1.1泰达发展公司向仲量联行物业提供项目相关竣工资料，津滨物业提前对相关资料进行熟悉；

　　6.2.2各方组成查验小组进行现场查验；

　　6.2.3各方对承接查验发现的遗留问题进行处理；

　　6.2.4遗留问题处理后，各方组织复验，直至验收通过；

　　6.2承接查验时间

　　6.2.1具体承接查验时间及查验内容的先后排期由泰达发展公司根据现场情况制定；

　　7.承接查验内容

　　7.1物业管理资料的查验

　　7.1.1物业产权资料：综合竣工查验资料、施工设计、变更资料、机电设备资料等；

　　7.1.2物业工程竣工验收合格资料；

　　7.1.3物业质量保证文件和使用说明文件文本；

　　7.1.4供水合同；

　　7.1.5供电协议书；

　　7.1.6供气协议书；

　　7.1.7锅炉合格证；

　　7.1.8消防设施合格证；

　　7.1.9电梯准用证；

　　7.1.10机电设备出厂合格证、设备使用说明书、安装、调试报告和设备保修卡、保修协议；

　　7.1.11 《服务合同》约定的文件、资料和法律、法规规定的资料；

　　7.1.12资料交接的要求：资料移交应由移交方按资料分类列出目录，承接方根据资料目录名称、数量逐一清点是否相符、完好。移交后双方必须在资料清单上盖章、签字；

　　7.2共用部位及共用设备设施的承接查验

　　7.2.1共用配套设施：道路、绿化、雕塑小品、路灯、检查井、化粪井、机动车停车场、信报箱、物业管理服务用房、消防等设施。

　　7.2.2共用配套设备：变配电设备、安防监控、楼宇自控、电梯、水箱和水泵、制冷系统、锅炉等设备。

　　7.2.3承接查验的要求：由移交方根据管理的物业范围内的共用部位及共用设备设施的内容按名称、规格、安装日期、厂家及施工单位等分类提供承接查验清单，承接方按查验清单逐一对共用部位及共用设备设施的完好程度及使用现状做出评价并记录在查验记录表上。移交后双方必须在查验记录表上盖章、签字。

　　8．遗留问题处理

　　8.1查验发现问题的处理

　　8.1.1本次承接查验工作基本完成后，由仲量联行物业进行整理，对承接查验中的遗留问题进行汇总，由各方单位各自的授权代表签字、盖章确认，并由泰达发展公司责成有关责任单位书面承诺修复的内容、时间、标准等。上述遗留问题解决后，由查验各方进行复验，确认合格后销项。

　　8.1.2查验过程中发现的问题查验方如实反映在记录表中，并经各方签字盖章确认。

　　8.1.3物业整理遗留问题汇总并以备忘录的形式体现，由双方盖章确认。

　　8.1.4责任单位按要求整改后通知由滨海分公司组织各相关单位进行复验，并如实记录复验情况。

承接查验方案2

　　第一条为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。

　　第二条本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

　　第三条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

　　第四条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

　　第五条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。

　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。

　　第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

　　第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

　　第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。

　　前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。

　　不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的.的特定标准履行。

　　第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　第十条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

　　第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

　　（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

　　（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

　　（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

　　（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

　　（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

　　（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

　　（七）法律、法规规定的其他条件。

　　第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件：

　　（一）物业买卖合同；

　　（二）临时管理规约；

　　（三）前期物业服务合同；

　　（四）物业规划设计方案；

　　（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。第十三条物业承接查验按照下列程序进行：（一）确定物业承接查验方案；（二）移交有关图纸资料；（三）查验共用部位、共用设施设备；（四）解决查验发现的问题；（五）确认现场查验结果；（六）签订物业承接查验协议；

　　（七）办理物业交接手续。

　　第十四条现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

　　（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（五）承接查验所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　第十五条物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

　　第十六条物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

　　（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

　　（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

　　（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

　　第十七条建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

　　第十八条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

　　第十九条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。第二十条现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

　　第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

　　第二十二条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。第二十三条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

　　第二十四条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

　　第二十五条物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。第二十六条交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

　　第二十七条分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

　　第二十八条物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　第二十九条物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：

　　（一）前期物业服务合同；

　　（二）临时管理规约；

　　（三）物业承接查验协议；

　　（四）建设单位移交资料清单；

　　（五）查验记录；

　　（六）交接记录；

　　（七）其它承接查验有关的文件。

　　第三十条建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

　　第三十一条物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

　　第三十二条物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第三十三条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

　　第三十四条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

　　第三十五条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

　　物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

　　第三十六条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

　　建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。

　　第三十七条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

　　第三十八条建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

　　第三十九条物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

　　第四十条建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。第四十一条物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

　　第四十二条建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

　　第四十三条建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

　　第四十四条物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。

　　第四十五条前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。

　　第四十六条省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。

　　第四十七条本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。第四十八条本办法自20xx年1月1日起施行。

　　附件

　　（一）天津市物业管理条例（节选）

　　第四十三条开发建设单位应当自新建物业竣工验收合格之日起六十日内，向前期物业服务企业提供下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

　　（二）物业竣工验收资料；

　　（三）共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；

　　（四）物业质量保证书和使用说明书；

　　（五）物业管理需要的其他资料。

　　第四十四条物业服务企业在承接新建物业项目时，应当对物业管理区域内的房屋及其附属设施设备的共有部分进行查验，发现问题应当书面告知开发建设单位，开发建设单位应当及时进行整改。